Was Ihr Vermieter tatsächlich darf

Darf mein Vermieter einfach die Miete erhöhen? Oder mir ein Haustier verbieten? Die Rechte von Vermietern sind zwar gesetzlich geregelt, beschäftigen aber trotzdem immer wieder die Gerichte. Wir zeigen, was Ihr Vermieter wirklich darf.

Recht haben und Recht bekommen, das sind häufig zwei sehr unterschiedliche Schuhpaare. Das gilt auch in Mietverhältnissen und sorgt regelmäßig dafür, dass die deutschen Gerichte sich mit den Rechten von Vermietern befassen müssen.

Trotz aller Bemühungen, die Mieter- und Vermieterrechte gesetzlich zu klären, besteht vielfach noch Unsicherheit in der Frage: Was darf mein Vermieter denn eigentlich alles? Wir zeigen die wichtigsten Punkte in diesem Zusammenhang auf.

Punkt 1: Der Vermieter darf unter bestimmten Voraussetzungen die Wohnung betreten

Ein sehr häufiger gerichtlicher Zankapfel sind Vermieter, die eine vermietete Wohnung betreten – womöglich sogar noch ohne Wissen des Mieters.

Gleich vorneweg: Das ist in den allermeisten Fällen nicht gestattet und kann unter Umständen sogar den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs erfüllen.

Konkret darf ein Vermieter das Objekt betreten, aber

• nicht ohne Einverständnis des Mieters;
• nur in Anwesenheit des Mieters;
• nur unter Nennung mitzubringender Personen;
• nur unter Nennung eines triftigen Grundes;
• nur nach einer dem Anlass entsprechenden Vorankündigungsfrist.

Dabei gehen die beiden letztgenannten Punkte Hand in Hand. Abhängig davon, wie dringend der Anlass für die Wohnungsbesichtigung ist, können die Fristen sehr unterschiedlich ausfallen:

• Bei eiligen Reparaturen, die keinen Aufschub erlauben (etwa eine ausgefallene Heizung im Winter), genügen in der Regel 24 Stunden.
• Bei normalen Handwerksarbeiten verlängert sich die Frist auf 3 bis 4 (Werk-)Tage.
• Bei Besichtigungsterminen, etwa zwecks Nachvermietung, sind mindestens 14 Tage angemessen.

Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Passiert in der Wohnung etwas, das keinen Aufschub duldet und bei dem eine ernsthafte Gefahr angenommen werden muss – etwa ein Gasleck oder ein Wasserrohrbruch – entfällt die Pflicht zur Vorankündigung.

Ist der Mieter dann nicht zu erreichen, um die Wohnung zu öffnen, darf der Vermieter sogar eine Notöffnung vornehmen lassen und die Wohnung ohne anwesenden Mieter betreten.

Punkt 2: Der Vermieter darf das Balkongrillen vertraglich komplett untersagen

Es gibt vieles, das in Mietverträge aufgenommen wird, aber nicht mit der geltenden Gesetzeslage übereinstimmt – und deshalb selbst bei beiderseitigem Einverständnis gesetzlich ungültig ist.

Allerdings stimmt das nicht in Bezug auf einen Passus, der bei Mietern immer wieder für Ärger sorgt, der aber vollkommen legitim ist.

Denn obwohl „grundsätzlich“ gestattet ist, auf Balkonen, Terrassen und anderen, zum Mietobjekt gehörigen Außenflächen zu grillen, gibt es dennoch eine Ausnahme: Verbietet der Vermieter schon im Mietvertrag das Grillen rundweg oder erlaubt es nur in Teilen (etwa nicht auf der Terrasse, sondern nur im gemeinschaftlichen Garten), müssen sich die Mieter daran halten.

Wird trotzdem gegrillt, ist laut einem Urteil des Essener Landgerichts (LG Essen, Urteil vom Februar 2002, Az. 10 S 438/01) eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtens. ist das rechtlich vollkommen sauber.

Punkt 3: Der Vermieter darf Betriebskosten auf den Mieter umlegen

Mietwohnungen sind gute Einnahmequellen. Allerdings entstehen dem Vermieter als Eigentümer dabei auch Kosten in nicht unerheblicher Höhe. Die darf er zwar nicht vollständig auf die Mieter umlegen, die Ausgaben für alles, was mit der gemeinschaftlichen Nutzung des Objekts zu tun hat, jedoch schon.

Konkret umfassen die umlagefähigen Positionen folgendes:

• Laufende öffentliche Kosten. Darunter fallen Steuern, Wasser und Abwasser sowie Müllabfuhr und die Reinigung der Straße.
• Betriebskosten für gemeinschaftlich genutzte Räume Bereiche, etwa einen Waschraum. Dazu gehört auch der Stromverbrauch zur Beleuchtung dieser Räume.
• Kosten für Versicherungen des Gebäudes.
• Pflegearbeiten am und im Haus, ferner auch im Garten.
• Hausmeisterkosten. Allerdings finden diese ihre Grenzen bei Arbeiten, die mit Reparaturen und Verwaltung zusammenhängen.
• Empfangseinrichtungen (Antennen, Kabel- und Internetanschlüsse, etc.), sofern diese allen Mietern prinzipiell zur Verfügung stehen.
• Wartungsarbeiten, die für Sicherheit und Komfort aller Mieter bzw. des Gebäudes notwendig sind, beispielsweise die Dachrinnenreinigung, Rauchmelderwartung oder Feuerlöscherwartung.

Dazu sei allerdings angemerkt, dass das Thema umlagefähige Kosten die Gerichte enorm häufig beschäftigt, weil es hier immer wieder Reibungspunkte gibt.

Eine kurze Suche im Internet kann bereits erste Auskunft darüber geben, ob ein bestimmter Kostenpunkt wirklich umlagefähig ist. Mieter sollten ihre Betriebskostenabrechnung jedenfalls immer genau prüfen und nicht blind zahlen.

Punkt 4: Der Vermieter darf Selbstauskünfte verlangen – in Grenzen

Um sich gegen Mieter zu schützen, die bei den Mietzahlungen nicht zuverlässig sind, versuchen Vermieter oft, noch vor einem Vertragsabschluss möglichst genau in Erfahrung zu bringen, wem sie da eigentlich ihre Räumlichkeiten zur Verfügung stellen. Unter Umständen drohen große finanzielle Nachteile, die sich später nicht mehr ausgleichen lassen.

Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber Vermietern das Recht eingeräumt, von Mietern Selbstauskünfte einzuholen, die auch wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen. Das sind:

• Fragen, die die Identität betreffen, d.h. auch Ausweisnummern oder der bisherige Wohnort.
• Fragen zur finanziellen Situation. Dazu gehören auch eine Schufa-Selbstauskunft, das Nettoeinkommen, der konkrete Arbeitgeber und die Beschäftigungsdauer. Fragen zu möglichen Schulden und staatlicher Unterstützung sind ebenfalls legitim. Allerdings: Konkrete (= schriftliche) Einkommensnachweise dürfen nicht pauschal von allen Interessenten verlangt werden.
• Fragen zur allgemeinen Wohnungsnutzung. Das meint die Anzahl der einziehenden Personen und etwaige Haustiere – obwohl Tiere, die unter die Kleintierregelung fallen, prinzipiell keine Erlaubnis brauchen.

Die Mieter-Selbstauskunft hat selbstverständlich auch klare Grenzen. Fragen nach der Religions- und Parteizugehörigkeit, nach der Mitgliedschaft im Mieterverein, nach Kinderwünschen und Familienplanung, nach Vorstrafen oder laufenden Ermittlungsverfahren sind ebenso nicht erlaubt wie Fragen zu persönlichen Interessen
und dem Gesundheitszustand.

Punkt 5: Der Vermieter darf die Miete erhöhen

Wohnungsmangel, Mietpreisbremse und zuletzt der Mietendeckel haben auch das Thema Mieterhöhung wieder stärker in die öffentliche Aufmerksamkeit gerückt.

Dabei betrifft die Preisbremse vornehmlich den Fall, dass die Miete für einen neu eingezogenen Mieter erhöht wird. Für solche Situationen ist festgelegt, dass die Miete bei einer Neuvermietung nicht um mehr als 10 Prozent über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf.

Die Regelung gilt außerdem nur für Kommunen, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist – also längst nicht überall.

Für Bestandsmieter ist das ohne weitere Bedeutung, d.h. sie müssen sich andere Bestimmungen einstellen. Grenzen gibt es somit zwar auch für ihre Mieten, diese sind aber oftmals völlig anders angesetzt. Im Einzelnen gilt für Mieterhöhungen:

• Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich nur frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung dem Einzug eines Mieters möglich.
• Je nach Bundesland darf die Erhöhung in den darauffolgenden 3 Jahren 15 bzw. 20 Prozent nicht überschreiten – ausgehend von der Nettomiete.
• Mieterhöhungen müssen sich immer an ortsüblichen Vergleichen orientieren. Dazu kann sich der Vermieter entweder auf den Mietspiegel beziehen oder muss alternativ drei vergleichbare Mietobjekte und deren Preise vorweisen können.
• Reine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten allein rechtfertigen keine Mieterhöhung. Das geht nur, wenn der Gebrauchswert der Wohnung bzw. des Hauses gesteigert und/oder der energetische Fußabdruck gesenkt wird. Selbst dann darf die Erhöhung aber 11 Prozent der Jahresmiete nicht überschreiten.
• Steht zu vermuten, dass es sich um eine unrechtmäßige Erhöhung handelt, hat jeder Mieter das Recht zum Widerspruch – und dazu Mietrechtsvereine an seiner Seite, die ihn dabei unterstützen.
• Nicht betroffen von diesen Regelungen sind Mietobjekte, für die ein Index- oder Staffelmietvertrag vereinbart wurde. In diesem Fall darf die Drei-Jahres-Erhöhung auch über 20 Prozent

Natürlich muss jede Erhöhung schriftlich angekündigt werden, wobei Mieter für den angekündigten Einspruch bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit haben, nachdem das Ankündigungsschreiben übergeben wurde.

Punkt 6: Der Vermieter darf das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen

Wenn ein rechtlich korrekter Mietvertrag geschlossen wurde, ist es für Vermieter sehr schwer geworden, daran zu rütteln – eine wichtige Leistung des Mieterschutzes, der die Mieter vor willkürlichen Kündigungen schützen soll.

Allerdings haben Vermieter nach wie vor das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Doch auch hier gibt es Grenzen, die verhindern sollen, dass Vermieter diese Freiheit ausnutzen.

• Eigenbedarf kann nur dann geltend gemacht werden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder zu seinem Haushalt gehörende dritte Personen benötigt.
• Der Begriff Familienangehörige erstreckt sich nur auf Eltern, Großeltern, Geschwister, (Stief-)Kinder, Enkel, Neffen und Nichten, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie Schwiegereltern. Schwäger, Cousins und Cousinen, Onkel und Tanten sowie fernere Verwandte gehören hingegen nicht dazu.
• Zum Haushalt gehörende dritte Personen sind nichteingetragene Lebenspartner sowie deren Kinder, Hausangestellte sowie Pflegekinder.
• Eigenbedarf kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der Vermieter schriftlich darlegt, warum dies der Fall sein soll. Ferner muss die Notwendigkeit spontan eingetreten sein. D.h. es darf nicht schon beim Mietvertragsabschluss absehbar gewesen sein, dass ein Eigenbedarf in den kommenden Jahren entstehen wird.
• Es müssen in jedem Fall Kündigungsfristen abhängig von der verstrichenen Dauer des Mietverhältnisses eingehalten werden. Unter 5 Jahren betragen diese 3 Monate, unter 8 Jahren 6 Monate und bei noch länger bestehenden Verhältnissen 9 Monate.

Dies gilt für die allermeisten Mietobjekte, etwas anders verhält es sich bei Zweifamilienhäusern, von denen eine Wohnpartei durch den Vermieter selbst bewohnt wird.

In diesem Fall gibt es ein erleichtertes Eigenbedarfskündigungsrecht, gleichzeitig werden aber alle Kündigungsfristen um 3 Monate verlängert.

Punkt 7: Der Vermieter kann Renovierungspflichten auf den Mieter übertragen

Während der Vermietung hat der Hausbesitzer praktisch kein Recht, in irgendeiner Form in die Gestaltung des Objekts einzugreifen, solange es sich nicht um Arbeiten handelt, die die Bausubstanz nachhaltig beeinträchtigen oder nicht mehr umkehrbar sind – etwa das Lackieren von Fliesen.

Aber: Endet das Mietverhältnis, darf der Vermieter durchaus darauf pochen, dass ihm für eine Neuvermietung keine unnötigen Renovierungskosten entstehen.

• Der Vermieter darf verlangen, dass beim Auszug „Schönheitsreparaturen“ durchgeführt werden, worunter Maler- und Tapezierarbeiten zu verstehen sind.
• Schönheitsreparaturen müssen zudem nur dann durchgeführt werden, wenn sie im Mietvertrag stehen, die Wohnung renoviert übernommen wurde und zudem alle Reparaturklauseln im Vertrag rechtlich korrekt

Findet sich darin beispielsweise eine rechtlich nicht gültige Verpflichtung, einen Dielenboden beim Auszug abzuschleifen und neu zu versiegeln, verliert automatisch die gesamte Vertragsklausel, also auch die zulässigen Positionen, ihre Gültigkeit. Der Vermieter muss dann die Kosten für die gesamte Renovierung selbst tragen.

• Ferner müssen alle legalen Einbauten, die durch den Mieter eingebracht wurden (etwa Laminatböden) entfernt und abtransportiert
• Im Gegensatz zum allgemeinen Glauben dürfen Mieter nicht verpflichtet werden, die Wohnung vollständig weiß zu streichen. Ein Streitpunkt, da die Rechtsprechung von „hellen“, neutralen“, „deckenden“ Farben spricht, diese aber bislang nicht genauer definiert hat.

Um einem Rechtsstreit mit dem Vermieter aus dem Weg zu gehen, empfiehlt es sich, vor der Vertragsunterzeichnung einen Vertreter des Mieterschutzes oder einen Anwalt einen prüfenden Blick auf die vertraglichen Bestimmungen werfen zu lassen. So können mögliche spätere Missverständnisse schon im Vorfeld ausgeräumt werden.