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Neues Zuhause gesucht: Mieten oder kaufen?

Die Zinsen sinken, die Mieten steigen. Steht damit die Antwort schon fest, in welcher Form man künftig wohnen sollte? Im Gegenteil, denn die Finanzen sind nur ein Teilaspekt bei diesem Thema.

Niedrige Zinsen auf Kredite und die Aussicht, mit dem Kauf von Wohneigentum gleich auch noch etwas für die eigene Altersvorsorge zu tun, klingen selbstverständlich verlockend.

Nicht zuletzt deswegen, weil gerade in Großstädten und Ballungszentren die Mieten teils kräftig steigen.

Warum also nicht das Geld für die Miete nehmen und stattdessen in die eigene Immobilie investieren? Weil es in der Praxis keineswegs so einfach ist.

Die Entscheidung zwischen Mieten oder kaufen ist von vielen Faktoren abhängig und muss daher individuell getroffen werden. Denn nicht für jeden ist der Immobilienkauf die beste Lösung.

Faktor 1: Die berufliche Situation

Als Umzugsgrund, das hat eine Studie der Deutschen Post ergeben, spielt ein neuer Job eine vergleichsweise untergeordnete Rolle.

Auf der anderen Seite hat die berufliche Situation aber einen erheblichen Anteil daran, ob das Wohnen zur Miete oder ein Immobilienkauf die bessere Option ist:

  • Die Höhe des Gehalts etwa ist mitbestimmend bei der Frage, was man sich an Wohnraum überhaupt leisten kann, sowohl hinsichtlich Miete wie Kaufpreis.
  • Die Jobsicherheit ist von enormer Wichtigkeit für den Kauf. Da dieser üblicherweise die Aufnahme eines (langjährigen) Kredits erfordert, ist ein sicherer Arbeitsplatz eine zentrale Voraussetzung – denn er gibt auch Planungssicherheit. Das macht den Kauf beispielsweise für Angestellte in befristeten Arbeitsverhältnissen hochproblematisch.
  • Je nach den beruflichen Plänen oder Perspektiven findet sich ebenfalls schnell eine Entscheidung in der Wohnungsfrage: Wer damit rechnet, aus beruflichen Gründen in den nächsten Jahren häufiger seinen Wohnort zu wechseln, der ist mit dem Mieten sicherlich besser bedient als mit einem Kauf.

Damit ist zugleich ein weiteres wichtiges Entscheidungskriterium angesprochen: Die Frage, wie groß die Bereitschaft ist, sich langfristig an einem Ort niederzulassen.

Faktor 2: Die eigene Bindungswilligkeit

Genau das bedeutet es nämlich, wenn Sie eine Immobilie kaufen: sich für einen längeren Zeitraum oder sogar dauerhaft an ein Haus und damit an einen Ort zu binden.

Auf der einen Seite ist das insbesondere für Familien mit Kindern ein ausschlaggebendes Kriterium. Die eigene Immobilie bietet ein festes Zuhause, wo die Kinder aufwachsen können, einen Mittelpunkt für das Familienleben.

Neben der Bindung an den Ort gibt es also auch eine emotionale Bindung.

Auf der anderen Seite geht so natürlich, anders als beim Wohnen zur Miete, ein Großteil der Flexibilität verloren.

Das eigene Haus oder die eigene Wohnung gibt man ungern wieder auf. Selbstverständlich besteht immer die Möglichkeit, die erworbene Immobilie selbst wieder zu veräußern.

Ein Hauskauf bindet. Wollen Sie das?

Je nach Lage ist es aber unter Umständen gar nicht so einfach, Interessenten zu finden.

Zudem entstehen zusätzliche Kosten, wenn der aufgenommene Kredit noch nicht abbezahlt ist – wer durch einen Hausverkauf frühzeitig aus seinem Kreditvertrag ausscheidet, muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Damit sollen die Zinsen ausgeglichen werden, die der Bank ansonsten verloren gingen.

Ein Mietverhältnis lässt sich im Normalfall deutlich schneller auflösen. Bei Kündigungsfristen von drei Monaten fällt es damit wesentlich leichter, den Wohnort zu wechseln, wenn dies notwendig wird oder erwünscht ist.

Faktor 3: Die größeren Zusammenhänge

Wir leben in einer Zeit, in der, vor allem im städtischen Umfeld, die Mietpreise enorm angezogen haben. Bezahlbarer Wohnraum ist – Stichwort Mietendeckel – inzwischen ein politisches Dauerthema.

Gleichsam jedoch sanken durch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) die Zinsen für Kredite auf einen historischen Tiefststand. Ein Darlehen ist im Vergleich zu den Konditionen, die Banken vor 30 oder 40 Jahren geboten haben, deutlich günstiger zu bekommen.

Die Zinsentwicklung ist für Sie als Käufer wichtig

Die Voraussetzungen – teure Mieten, günstige Zinsen – scheinen deshalb dafür zu sprechen, eher in Wohneigentum zu investieren, statt Miete zu zahlen. Viele Verbraucher haben sich in den vergangenen Jahren für genau diesen Weg entschieden und entweder gebaut oder Immobilien erworben.

Ohne Konsequenzen ist diese Entwicklung allerdings nicht geblieben, die Zusammenhänge lassen sich wie folgt darstellen:

  • Die Mietpreise steigen, während die Kreditzinsen sinken – allerdings unabhängig voneinander.
  • Für eine immer größere Zahl von Menschen scheint ein Immobilienkredit deshalb finanzierbar zu sein.
  • Entsprechend bemühen sich auch mehr Menschen um Wohneigentum, sei es durch Kauf oder Bau.
  • Dadurch steigt die Nachfrage in verschiedenen Bereichen, etwa bei verfügbaren Immobilien, Grundstücken oder Baufirmen – das Angebot selbst wird damit aber immer kleiner.
  • Die Preise für Kauf-Immobilien und Neubauten steigen gemäß dem marktwirtschaftlichen Prinzip.

Faktor 4: Die langfristige Planbarkeit

Vor dem Hintergrund dieser anhaltenden Trends haben Käufer in gewisser Hinsicht einen Vorteil. Denn sie können die Konditionen ihres Kreditvertrags für die kommenden Jahre festschreiben lassen. Mieter hingegen müssen davon ausgehen, trotz aller politischen Bemühungen um bezahlbaren Wohnraum, in Zukunft mehr bezahlen zu müssen.

Die Zinsbindungsfrist hilft nämlich den Käufern dabei, sich die derzeit niedrigen Zinssätze für ihren Immobilienkredit zunutze zu machen.

Dadurch steigen die Zinsen für eine langjährige Laufzeit zwar etwas an, was den Kredit etwas teurer macht. Umgekehrt haben Kreditnehmer so keine Nachteile, falls sich die EZB dazu entschließt, die Zinssätze wieder anzuheben.

Eine solche Sicherheit haben Mieter leider noch nicht, selbst wenn in Berlin der Mietendeckel zumindest dafür sorgen soll, dass die Mieten vorübergehend nicht weiter ansteigen.

Die angespannte Wohnungsmarktsituation in den Städten dürfte ohne wirksame Gegenmaßnahmen jedoch zur Folge haben, dass die Mieten weiterhin steigen.

Ist Ihr Wohnort für die nächsten Jahre planbar?

Faktor 5: Das eigene Alter

Beim Kauf einer Immobilie ist immer auch der Blick auf das eigene Alter empfehlenswert. Dabei geht es nicht allein darum, dass mit dem Haus oder Wohnung ein wichtiger Vorsorge-Grundstein für den Lebensabend gelegt wird. Zu berücksichtigen ist auch, wie lange ein hierfür aufgenommener Kredit läuft.

Als Faustregel gilt hierzulande, dass ein Haus zum Renteneintritt abgezahlt sein sollte. Aus dem schlichten Grund, dass das Rentenniveau selbst bei umfangreich privat vorsorgenden Menschen nicht mehr dem Gehaltsniveau entspricht. Die monatlichen Raten, die zuvor tragbar waren, könnten somit zum Problem werden.

Daraus ergeben sich mehrere Szenarien. Je älter man zum Zeitpunkt der Kaufentscheidung ist,

  1. desto höher muss die finanzielle Belastbarkeit sein, damit höhere Abtragungssummen gestemmt werden können;
  2. desto mehr Eigenkapital muss man besitzen, damit die Kreditsumme möglichst niedrig gehalten werden kann;
  3. desto günstiger bzw. kleiner sollte die Immobilie ausfallen, damit generell weniger Geld benötigt wird.

Grundsätzlich gilt dabei immer, dass im Hinblick auf das fortschreitende Alter auch die Mobilitätsfrage berücksichtigt werden sollte. Das erfordert eine gewisse Weitsicht, ist aber in Bezug auf die Wahl des Wohnorts keineswegs unerheblich.

Wenn die Mobilität altersbedingt zunehmend eingeschränkt wird, sind kurze Wege für die Erledigungen des täglichen Bedarfs wünschenswert. Das betrifft Einkäufe ebenso wie Behördengänge und Arztbesuche – nicht zu vergessen das Sozialleben.

Unter diesem Gesichtspunkt sind ländliche Regionen zwar wegen der meist noch günstigen Immobilienpreise attraktiv. Allerdings ist hier auch mit einer deutlich schlechteren Infrastruktur und deshalb mit weiteren Wegen zu rechnen.

Tatsächlich gibt es wegen dieser Faktoren für deutsche Immobilienkäufer nur ein vergleichsweise kleines Zeitfenster, in denen sich – im Durchschnitt betrachtet – ein Großteil von ihnen für den Erwerb von Wohneigentum entscheidet: Das liegt zwischen Ende 30 und Anfang 40. Das hängt außerdem eng mit dem folgenden Punkt zusammen.

Faktor 6: Die Familienplanung

Viele Menschen entschließen sich dann zum Kauf, wenn das erste Kind fest geplant oder bereits geboren ist. Dahinter steht der Wunsch, dass der Nachwuchs mit mehr Platz, gern einem eigenen Garten usw. aufwachsen soll – und kann.

Der Immobilienkauf hängt auch von der Familienplanung ab

Abgesehen von der – obligatorischen – finanziellen Situation, gilt es in der Frage „Mieten oder kaufen?“ für Familien einige Punkte gegeneinander abzuwägen:

  • Mit einem festen Kinderwunsch muss die Immobilie größer sein als für ein kinderloses Paar. Entsprechend höher liegt dann aber der Preis, insbesondere dann, wenn den Kleinen außerdem Platz zum Spielen in einem eigenen Garten geboten werden soll.
  • Die Alternative könnte darin bestehen, bis zum Abschluss der Familienplanung zur Miete zu wohnen. So können die Wohnbedürfnisse individuell an die Familiensituation angepasst werden. Mit steigender Kinderzahl wird allerdings weder der Umzug noch die Wohnungssuche leichter, gerade in Städten könnte sich das als schwieriges Unterfangen herausstellen.
  • Ungeplanter Nachwuchs bedeutet in beiden Fällen eine gewisse Herausforderung, weil dann unter Umständen schnell eine Veränderung der Wohnsituation her muss. Entweder muss in kurzer Zeit eine größere Mietwohnung gefunden werden oder es stehen Anbauarbeiten ins Haus – Kosten entstehen in jedem Fall immer.

Übrigens gilt es auch im Fall der Familienplanung, sich schon frühzeitig Gedanken über die Zukunft zu machen. Mit großer Wahrscheinlichkeit bleiben die Kinder nicht ewig im Elternhaus wohnen, ihre Räume werden also irgendwann leer stehen – müssen aber natürlich weiterhin unterhalten werden.

Es kann sich daher lohnen, bereits vor dem Kauf eines Hauses darauf zu achten, ob es eventuell die Möglichkeit zur späteren Vermietung gibt, wenn der Nachwuchs ausgezogen ist. Das ist allerdings nur eine Option, die frei gewordenen Räumlichkeiten zu nutzen.

Faktor 7: Der Wunsch nach persönlicher Freiheit

Worin besteht der vielleicht wichtigste Unterschied zwischen einer gemieteten Immobilie und Wohneigentum? Wer zur Miete wohnt, ist dabei automatisch immer an die Regeln des Eigentümers gebunden.

Zwar wurden Mieterrechte in den vergangenen Jahrzehnten vom Gesetzgeber und durch die Gerichte enorm gestärkt. Es bleibt aber die Tatsache, dass man in fremdem Eigentum lebt und – sofern es sich um ein Mehrparteienhaus handelt – auch noch in starker räumlicher Nähe zu anderen Mietern.

Das muss kein Nachteil sein und gilt außerdem in gleicher Weise für alle, die eine Eigentumswohnung erwerben. Zugegeben, letzteres kann auch bei Eigentumswohnungen ein Faktor sein.

Verglichen mit einem (freistehenden) Einfamilienhaus sind die Unterschiede jedoch eindeutig erkennbar. Daraus ergeben sich für diejenigen, die ihre eigenen vier Wände bewohnen können, einige ebenso eindeutige Vorteile:

  • Man befindet sich in größerer räumlicher Entfernung zu den Nachbarn. Zwar mögen die Grundstücke aneinandergrenzen, aber es bleibt doch etwas mehr „Luft“ als in einem Mietshaus, in dem die Nachbarn unmittelbar neben, über oder unter einem wohnen.
  • Man hat die volle Kontrolle über sein Wohnumfeld und kann es ganz nach Belieben – allerdings innerhalb der gesetzlichen Grenzen – gestalten und nutzen.

Natürlich muss man bedenken, dass mit der eigenen Immobilie auch mehr Eigenverantwortung einhergeht. Für Pflege, Wartung und Instandhaltung muss selbst gesorgt und die anfallenden Kosten selbst übernommen werden.

Dieser Punkt ist nicht unerheblich und sollte bei der Überlegung, ob ein Kauf oder ein Mietverhältnis die bessere Wahl ist, unbedingt berücksichtigt werden. Die eigenen vier Wände wollen schließlich nicht nur bezahlt werden können, es müssen auch die laufenden Kosten getragen werden können.

Ob die Voraussetzungen dafür vorhanden sind, ob es die berufliche, finanzielle oder familiäre Situation hergibt, eine Entscheidung zugunsten eines Kaufs oder doch dagegen zu fällen – das muss schlussendlich jedoch jeder ganz für sich persönlich entscheiden.