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Neues, altes Haus: Diese Maßnahmen müssen sofort erledigt werden

Ein altes Haus kann seinen neuen Besitzern viel Freude bereiten – nur meistens nicht sofort. Bevor das neue Zuhause wie geplant genutzt werden kann, stehen häufig einige dringend notwendige Arbeiten auf der Agenda.

Die Entscheidung für einen Altbau statt eines Neubaus hat unterschiedliche Beweggründe. Für viele ist es der monetäre Faktor.

Für andere steht der Charme früherer Bauweisen im Vordergrund. Manche möchten sich einen großen Selbermacher-Wohntraum buchstäblich erarbeiten.

Was viele stolze Besitzer älterer Immobilien allerdings gemeinsam haben, sind die verschiedenen Maßnahmen, die in den meisten Fällen erledigt werden müssen.

Teils stehen dahinter gesetzliche Vorschriften, teils architektonische Notwendigkeiten eines Gebäudes, das bereits auf viele Jahre oder sogar Jahrzehnte zurückblicken kann.

Warum der Kauf immer eine Zäsur ist

Insbesondere dann, wenn der Neuerwerb zuvor durchgängig bewohnt wurde, gehen viele Käufer davon aus, so schnell wie möglich einziehen zu können. Spätestens nach Abschluss der üblichen Renovierungsarbeiten, mit denen die Immobilie dem eigenen Geschmack angepasst werden soll.

So einfach ist es vielfach jedoch nicht. Beim Kauf eines Altbaus fällt dem Käufer nämlich laut Energieeinsparverordnung (EnEV) die Verantwortung für eventuell notwendige Sanierungsmaßnahmen zu, mit denen die vom Gesetz vorgegebenen energetischen Standards erreicht werden sollen.

Das schließt übrigens auch mit ein, sich selbst in dieser Hinsicht auf dem Laufenden zu halten: Makler und Verkäufer müssen nämlich nicht auf solche Sanierungspflichten hinweisen.

Für die Kontrollen, ob die gesetzlichen Sanierungspflichten der neuen Eigentümer wirklich eingehalten werden, sind verschiedene Stellen zuständig:

  • Ganz allgemein überwachen die örtlichen Bauämter, ob eine Bestandsimmobilie den Vorgaben der EnEV entspricht.
  • Um Wärmeleitungen und Heizkessel kümmert sich hingegen der Bezirksschornsteinfeger.

Was genau am gekauften Gebäude saniert werden muss, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig, etwa dem Zeitpunkt des Verkaufs, dem Alter der Heizungsanlage oder ob die erworbene Immobilie schon unter den Denkmalschutz fällt.

Damit der Überblick über die gesetzlichen Bestimmungen und die notwendigen Sanierungsmaßnahmen nicht verloren geht, empfiehlt es sich, einen beratenden Experten ins Boot zu holen.

Denn: Unwissenheit schützt nicht vor Strafe, die in Extremfällen bis zu 50.000 Euro betragen kann. Ganz abgesehen davon helfen klare Verhältnisse in Sanierungsangelegenheiten schon vor dem Hauskauf, die eventuell noch anstehenden Mehrkosten einzukalkulieren.

Die gesetzlichen Vorgaben machen übrigens keinen Unterschied zwischen den Baualtersstufen, es herrschen also ungeachtet des Baujahres die gleichen Anforderungen.

Aus den Gesetzen sowie dem Alter des Gebäudes ergeben sich deshalb sieben Punkte, die nach dem Kauf zuvorderst abgehakt werden müssen, ganz gleich welche Arbeiten sonst noch anstehen.

Hinweis: Die „sofortige“ Erledigung dieser Maßnahmen ist relativ – tatsächlich haben Käufer von Bestandsgebäuden für manche Sanierungsarbeiten eine Frist von zwei Jahren.

Allerdings gibt es auch Ausnahmen, die vor allem die Heizungsanlage betreffen. Ein Energieberater kann hierzu Auskunft geben.

Punkt 1: Die Dämmung des Obergeschosses

Einer der wichtigsten Punkte der EnEV betrifft die Dämmungen im Dachbereich. Doch auch wenn viele Laien von einer generellen Dämmpflicht ausgehen, so gibt es hierfür scharfe Kriterien:

  1. Das Haus wird mindestens vier Monate im Jahr beheizt.
  2. Es wird auf mindestens 19°C beheizt.
  3. Die Decke des obersten beheizten Raumes grenzt an einen unbeheizten Dachraum.
  4. Die Decke ist zugänglich.
  5. Die Decke erreicht nicht bereits durch ihre Konstruktion oder zurückliegende Maßnahmen einen Mindest-Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24W/(m2•K).

Erst wenn alle Punkte zutreffen, greift die Dämmpflicht. Selbst dann bleiben dem neuen Eigentümer noch zwei Optionen:

  • Er dämmt nur die oberste Geschossdecke. Dazu reicht es aus, den Fußboden des Dachbodens mit Dämmmaterial zu bedecken.
  • Er dämmt das Dach selbst. Diese Lösung braucht mehr Material, gilt aber als umfassendere Lösung und ist dann sinnvoll, wenn ein späterer Ausbau des Dachgeschosses als Möglichkeit erhalten bleiben soll.

Punkt 2: Die Dämmung bestehender Heizungs- und Warmwasserleitungen

Die Pflichten aus der EnEV müssen immer auch als Entlastung für den eigenen Geldbeutel verstanden werden: Durch die Sanierung mit Hilfe einfacher Maßnahmen verbrauchen Altbauten weniger Energie – und kosten entsprechend weniger.

Aus diesem Grund müssen Neu-Altbaubesitzer ihre Aufmerksamkeit auch auf blanke Rohre und Armaturen richten, die entweder warmes Trinkwasser oder Heizungswasser führen. Sie sind zu dämmen, damit auf den Metern zwischen Heizkessel und Heizkörper/Wasserhahn nicht übermäßig viel Wärme verlorengeht.

Auch hierfür gibt es Bedingungen:

  1. Die Elemente müssen zugänglich, d.h. über Putz, installiert sein.
  2. Die Elemente müssen durch einen nicht anderweitig beheizten Raum laufen.

Wo beides zutrifft, müssen Rohre und Armaturen mit einer zum Durchmesser passenden Dämmung versehen werden. Bei dünnen Rohren bis 22 Millimeter Innendurchmesser genügen 20 Millimeter Dämmstärke; jenseits von 35 Millimetern muss die Dämmung mindestens dem Rohrinnendurchmesser entsprechen.

Punkt 3: Der Austausch zu alter Heizkessel

Bei den zuvor genannten Pflichten liegt die Nachweislast beim Hausbesitzer. Bei diesem Punkt hingegen kann man sich darauf verlassen, automatisch informiert zu werden, dafür ist nämlich der Schornsteinfeger zuständig.

Konkret möchte der Gesetzgeber nicht, dass alte Heizungsanlagen zu lange betrieben werden, weil diese Geräte übermäßig viel Brennstoff verbrauchen. Auch hier gibt es wieder Kriterien:

  1. Es handelt sich um eine Heizung, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen arbeitet.
  2. Der Heizkessel leistet mindestens 4 kW, aber nicht mehr als 400 kW.
  3. Die Anlage arbeitet nicht nach dem Niedertemperatur- oder Brennwert-Prinzip.
  4. Die Anlage dient nicht nur der Warmwasserbereitung.
  5. Die Anlage versorgt nicht nur einen oder wenige Räume.

In diesen Fällen gilt heute eine generelle maximale Betriebsdauer von 30 Jahren, gerechnet ab dem Baujahr auf dem Typschild der Heizungsanlage.

Allerdings: Es ist auch dann nicht notwendig, die komplette Anlage zu tauschen. Das Gesetz bezieht sich ausschließlich auf den Kessel.

Punkt 4: Das sofortige Prüfen der Dacheindeckung

Die Qualität der gesamten Außenhülle leidet bei jedem Haus unter den Einwirkungen von Zeit und diversen Umweltfaktoren. Allerdings ist kein einzelnes Bauteil davon so stark betroffen und gleichzeitig so wichtig für die „Gebäudegesundheit“ wie die Eindeckung des Daches.

Denn was hier an Schäden auftritt, läuft der Schwerkraft folgend nach unten. So kann schon ein gerissener Dachziegel unbemerkt jahrelang Regenwasser durchsickern lassen.

Das kann die darunterliegenden Dachbalken durchnässen und langfristig zum Faulen bringen. Nicht selten rinnt eindringendes Wasser auch ins Mauerwerk, durchnässt dieses, sorgt für Schimmelprobleme und kann die Steine vollständig zerstören.

Eine angeschlagene Dacheindeckung kann ein Haus
binnen weniger Jahre einsturzgefährdet werden lassen!

Zwar gibt es hier keine gesetzliche Verpflichtung, um aktiv zu werden. Trotzdem ist es ratsam, sofort nach dem Hauskauf einen Dachdeckerbetrieb zu engagieren, der die Dacheindeckung auf Herz und Nieren überprüft.

Die Fachleute können dann durch den „Zahn der Zeit“ hervorgerufene Schäden sofort beseitigen, bevor sie sich zu einem echten Problem auswachsen.

Punkt 5: Den Sicherungskasten modernisieren lassen

Altbauten und ihre Stromversorgung sind oft ein zweischneidiges Schwert. Je älter ein Gebäude ist, desto mehr muss man davon ausgehen, dass:

  1. die grundlegende Installation nicht mehr den heutigen Notwendigkeiten, Normen usw. entspricht;
  2. möglicherweise im Lauf des Hauslebens „wild“ nachgerüstet wurde, um etwa die Anzahl von Steckdosen zu erhöhen.

Unter solchen Voraussetzungen – und sofern es keine grundlegenden Erneuerungen der Elektroinstallationen in der jüngeren Vergangenheit vor dem Hauskauf gab –, ist die sinnvollste und sicherste Maßnahme, die komplette Hauselektrik ab Hausanschluss erneuern zu lassen.

Allerdings bedeutet dies sehr umfangreiche, teure Arbeiten in jedem Raum, die zudem weiteren Aufwand nach sich ziehen: Nach dem Verlegen der neuen Verkabelung müssen die Wände neu verputzt, tapeziert, gestrichen usw. werden.

Wer diesen Aufwand scheut, sollte einen Elektroinstallateur zumindest damit beauftragen, sich den Sicherungskasten genauer anzuschauen. Konkret:

  • Wo noch alte Drehsicherungen vorhanden sind, sollten diese in jedem Fall gegen moderne Kippschaltersicherungen ausgetauscht werden.
  • Sofern es möglich ist (etwa dort, wo nachträglich Abzweigungen vorgenommen wurden), sollten bestehende, zusammengefasste Absicherungen aufgeteilt werden, damit an einer Sicherung nur verhältnismäßig wenige potenzielle Verbraucher angeschlossen werden können.
  • Nach Möglichkeit sollten FI-Schutzschalter nachgerüstet werden. Diese wurden erst 1984 zur Pflicht und waren bis 2009 nur für Räume vorgeschrieben, in denen Badewannen und/oder Duschen installiert waren.

Gänzlich ersetzen kann das natürlich eine grundlegend neue Installation nicht. Wohl aber kann es die bestehende Elektrik deutlich sicherer machen.

Punkt 6: Die Dämmung der Kellerdecke

Warme Luft steigt aus physikalischen Gründen nach oben, kalte Luft hingegen sinkt ab. Hinter diesem Prinzip steckt der Grund, warum es zwar eine gesetzliche Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke gibt, jedoch keine für die des Kellers.

Dennoch sollten sich Eigentümer eines Altbaus mit diesem Thema auseinandersetzen. Natürlich vor allem dann, wenn es sich um einen klassischen Kalt-Keller, womöglich ohne verschließbare Fenster, handelt.

Allerdings lohnt es sich genauso bei Kellern darüber nachzudenken, die zwar geschlossen und beheizt, aber kein dauerhaft genutzter Wohnraum sind. Aus einem einfachen Grund:

Überall, wo zwischen zwei Räumen eine Temperatur-Differenz herrscht, ist es sinnvoll, durch Dämmungen dafür zu sorgen, dass diese Differenz gesichert wird.

Ansonsten drohen Wärmeverluste und ein höherer Energieverbrauch. Deshalb ist die Dämmung der Kellerdecke ein leicht zu installierendes, kostengünstiges Hilfsmittel, das die Hausbewohner dabei unterstützt, die Wohnräume im Erdgeschoss mit geringerem Aufwand zu heizen – gleichzeitig beugt die Dämmung kalten Füßen vor.

Besonders in Kalt-Kellern ist das eine äußerst simple Arbeit, die lediglich erfordert, die Decke grob zu reinigen und dann feste Dämmplatten mithilfe von Klebemörtel zu befestigen – das können selbst Laien binnen eines Wochenendes selbst bewältigen.

Punkt 7: Austausch von Einscheiben-Fenstern

Fenster sind ein Punkt im Pflichtenkatalog, über den viel Unsicherheit herrscht. Tatsächlich gibt es keine generelle Austauschpflicht.

Es gilt die sogenannte 10%-Regel: Wenn zehn Prozent der Fensterfläche getauscht werden, müssen alle (Außen-)Fenster gegen solche getauscht werden, die energetischen Standards entsprechen.

Bei Altbauten, die bereits mit doppelt verglasten Fenstern versehen wurden, kann man sich diesen teuren, aufwändigen Kostenpunkt deshalb zunächst ersparen.

Wo allerdings Einscheiben-Fenster verbaut sind, sollte man rasch handeln, weil diese andernfalls bei den heutigen Energiepreisen bereits in der ersten Heizperiode enorm teuer werden.

Wichtig jedoch: Solange keine Fassadendämmung verwendet werden soll, müssen es neue Fenster mit einem vergleichsweise schlechten Wärmedämmwert sein.

Werden hochdämmende Fenster in einer ungedämmten Wand installiert, kommt es meist sehr schnell zu Feuchtigkeits- und Schimmelproblemen.

Die hier vorgestellten sieben Maßnahmen sind sozusagen – und aus gesetzlicher Sicht meistens sowieso – das Pflichtprogramm für alle, die eine alte Immobilie gekauft haben.

Erst danach steht die Kür auf dem Programm, mit all den Arbeiten, die dafür sorgen, dass wirklich ein neues Zuhause nach den persönlichen Vorstellungen entsteht.