Kosten und Aufwand: So erhalten Sie den Wert Ihrer Immobilie

Eine eigene Immobilie ist oft mehr als ein Zuhause. Sie ist für viele Menschen auch eine Wertanlage – allerdings eine, die ständig gepflegt werden will. Wir erklären, mit welchen Kosten Hauseigentümer rechnen müssen, wenn sie den Wert ihrer Immobilie erhalten wollen.

Unsere Themenwelt rund um das eigene Zuhause:

• Neues Zuhause gesucht: Mieten oder kaufen?
• Kosten und Aufwand: So erhalten Sie den Wert Ihrer Immobilie
• Was Ihr Vermieter tatsächlich darf
• Instandhaltung und Wartung am Haus: Was hält eigentlich wie lange?
• Neues, altes Haus: Diese Maßnahmen müssen sofort erledigt werden
• Schritt für Schritt: Heizungstausch

Wer sich auf Immobilienportalen umsieht, wird sich oft wundern, für welch vergleichsweise niedrigen Summen dort manchmal gebrauchte Häuser angeboten werden.

Ein Grund für die günstigen Preise ist die Lage der Immobilie. Ein wesentlicher Faktor ist jedoch, dass solche Häuser meist durch eine Kombination von Alter und Vernachlässigung vieles von ihrem ursprünglichen Wert eingebüßt haben.

Dieser Wertverlust betrifft alle Hauseigentümer, aber vor allem jene, die ihre Immobilie als Wertanlage zum Verkauf ansehen oder zumindest als „stille Reserve“ für den Fall der Fälle.

Unabhängig davon ist es immer empfehlenswert, aktiv am Werterhalt der eigenen Immobilie zu arbeiten – auch wenn das mit Investitionen verbunden ist.

Die Unvermeidlichkeit des Wertverlusts

Tatsächlich gibt es eine Vielzahl an Möglichkeiten, um den fortschreitenden Wertverlust zu stoppen. Der ist – auch unabhängig von den Entwicklungen der Preise auf dem Immobilienmarkt – leider ein obligatorisches Problem.

So geht die Beleihungswertermittlungsverordnung bei Wohngebäuden
von einer Lebensdauer von 80 Jahren aus. Daraus ergibt sich rein rechnerisch ein linearer jährlicher Verlust von 1,25 Prozent.

Dazu kommen die schon erwähnten Schwankungen am Immobilienmarkt. Auch die können erheblichen Anteil daran haben, dass der Wert eines Hauses über einen längeren Zeitraum betrachtet deutlich unter dem ursprünglichen liegen kann.

Wer sein Haus in erster Linie gebaut oder gekauft hat, um darin zu wohnen, dürfte davon zwar wenig beunruhigt sein. Ist die Immobilie aber gleichzeitig als Wertanlage gedacht, kann sich der Glaube an eine kontinuierliche Wertsteigerung – etwa, weil Immobilien in Stadtlagen aktuell sehr gefragt sind – als Irrtum erweisen.

Den Werterhalt schon beim Bau berücksichtigen

Für Immobilienexperten sind Makrolage (also die weitere Umgebung, die Region, die Stadt) und Mikrolage (d.h. das Stadtviertel, die Nachbarschaft, die anliegenden Straßen) die wichtigsten Kriterien, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Sie sind auch ausschlaggebend dafür, ob sich dieser Wert eventuell noch steigern lässt, etwa weil mit einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung zu rechnen ist oder eine weitreichende Stadtteil-Sanierung für mehr Attraktivität sorgt.

Für die Verbraucher stehen diese Bewertungsgrundlagen jedoch häufig nicht an erster Stelle. Denn für sie geht es in erster Linie darum, eine Immobilie – gegebenenfalls inklusive Grundstück – zu finden, die in den persönlichen Budgetrahmen passt.

Idealerweise liegt sie in annehmbarer Entfernung zum Arbeitsplatz und allen Einrichtungen, die es für das tägliche Leben so braucht. Top-Lagen mit erwartbarer Interessensteigerung kommen dabei selten in Frage.

Was jedoch unbedingt in Frage kommt, sind erste Maßnahmen für den zukünftigen Werterhalt im Zuge des Hausbaus. Möglich sind diese weitestgehend auch im Falle einer umfangreichen Sanierung.

• Auf ein Massivhaus setzen. Auch wenn Leichtbau-Fertighäuser technisch heute auf Augenhöhe sind, verspricht die massive Bauweise eine längere Wertstabilität. Hier kann der Wertunterschied bei ansonsten gleichen Gebäuden nach 30 Jahren bis zu 15 Prozent und mehr betragen.
• Auf neue Technik setzen. Im Bereich der Elektrik können mit vorausschauender Planung wichtige Vorkehrungen für den Werterhalt getroffen werden, z.B. durch eine größere Zahl an Anschlüssen oder durch die Voraussetzungen für kabelbasierte Smart-Home-Systeme.
• Mit Keller bauen. Ein Keller bedeutet zusätzliche Kosten beim Hausbau (rund 10 Prozent der Gesamtkosten), erhöht aber im Gegenzug bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus die Wohnfläche um über ein Drittel. Wird der Keller außerdem nicht nur als Abstellbereich und Platz für die technischen Installationen genutzt, sondern mit eigenem Eingang und Nassbereich als Einliegerwohnung gestaltet, amortisieren sich die Mehrkosten auch schnell wieder.
• Neutrale Gestaltung. Eine neutrale Architektur, die auf Design-Extreme verzichtet und auch eine konventionellere Raumaufteilung bevorzugt, ist wertstabiler als Individuallösungen. Alles, was zu sehr an kurzlebige Trends angelehnt oder zu außergewöhnlich ist, hat das Potenzial, stärker an Wert zu verlieren.
• Energetisch vorausdenken. Je höher die energetischen Maßnahmen beim Bau eines Hauses über die geltenden Standards hinausgeht, desto länger wird es auch ohne weitere Arbeiten konkurrenzfähig bleiben. Gleichzeitig entfällt vorerst ein teurer Posten für Nachrüstungen.
• Auf Qualität setzen. Bei den Installationen (etwa der Heizungsanlage) sollten Markenprodukte eingesetzt werden. Die sind zwar unter Umständen teurer, haben aber dafür eine höhere Chance, dank einer längeren Verfügbarkeit von Ersatzteilen später repariert, ergänzt oder aufgerüstet zu werden – anstelle eines kostenintensiven Austauschs.
• Je mehr Garten, desto besser. Der Garten selbst steigert den Gesamtwert im Durchschnitt schon um 3 bis 4 Prozent (pro 100 Quadratmeter). Je gepflegter er ist, desto positiver wirkt sich der Garten auf die Bewertung aus. Weiterer Vorteil: Hier ist gegebenenfalls Platz für bauliche Erweiterungen.

Mit diesen Faktoren legt man die Basis für gesunden Werterhalt. Damit dieser wirklich gelingt, braucht es allerdings die notwendige Pflege.

Kontinuierliche Rücklagen bilden

Pflege und Werterhalt gibt es natürlich umsonst – beides kostet. Für Ausbesserungen, Reparaturen oder größere Renovierungsarbeiten, die den Immobilienwert langfristig sichern sollen, sind deshalb finanzielle Rücklagen empfehlenswert.

Das mag für Menschen, die gerade eine Immobilie erworben, kernsaniert oder gebaut haben und einen Kredit abtragen müssen, eine zusätzliche Belastung darstellen. Umso mehr, weil in den ersten Jahren kaum Arbeiten anfallen und es somit nach sinnlos beiseitegelegtem Geld anmuten wird.

Doch schon nach einer gewissen Zeit wird sich der Aufwand für Wartung und Instandhaltung erhöhen.

Gerade deshalb ist es wichtig, finanzielle Vorkehrungen für die damit verbundenen Ausgaben getroffen zu haben. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät dazu, dass Wohneigentümer pro Quadratmeter Wohnfläche jeden Monat mindestens einen Euro als Instandhaltungsrücklage beiseitelegen sollten.

Bei einem normalen Gebäude mit 140 Quadratmeter Wohnfläche wären das 1.680 Euro jährlich. Doch wenn die ersten Arbeiten kommen, wird sich so viel vorausschauendes Handeln auszahlen.

Mit den Rücklagen aus 10 Jahren (also 16.800 Euro) können beispielsweise alle Laminatbeläge ausgetauscht werden, die üblicherweise eine zehnjährige Lebensdauer haben.

Dass aus den Rücklagen alle Reparaturen und sonstigen Maßnahmen bezahlt werden können, ist allerdings längst nicht gesagt. Als Grundstock helfen sie aber in jedem Fall, auch unerwartete Ausgaben wenigstens etwas abzumildern.

Maßnahme 1: Neuer Fassadenanstrich

Bei heutigen Fassadenfarben geht man im Allgemeinen von einer Lebensdauer von ca. 15 Jahren aus. Für den Werterhalt kann es sich jedoch lohnen, schon früher – nach etwa 12 Jahren – die Anstreicher zu rufen.

Denn alternde Farbe neigt zu (Mikro-)Rissbildung, auch wenn oberflächlich alles intakt wirkt. Dadurch ist aber die Primärfunktion des Anstrichs, der Witterungsschutz von Putz, Dämmungen und Mauerwerk, nicht mehr gegeben. Daraus können wiederum Folgeschäden entstehen, die ein Vielfaches kosten – etwa beschädigter Putz.

Zum Vergleich: Im Durchschnitt muss man für frischen Fassadenputz ohne Gerüstkosten von Ausgaben von ungefähr 70 Euro pro Quadratmeter ausgehen. Für einen Anstrich hingegen, selbst wenn er eine neue Grundierung enthält, zahlt man in der Regel nicht mehr als 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter.

Maßnahme 2: Dachwartung durchführen lassen

Theoretisch haben die meisten Dachbauteile Lebensdauern von mehreren Jahrzehnten. Praktisch jedoch können insbesondere Stürme sie schon früher beschädigen. Im jährlichen Wechsel sollte man deshalb einen Dachdeckerbetrieb engagieren:

• Im ersten Jahr wird (entweder zu Herbstbeginn oder Winterende) nur eine Sichtprüfung durchgeführt, bei der nur in akuten Notfällen repariert wird – Kostenpunkt ca. 25 bis 30 Euro.
• Im zweiten Jahr wird stattdessen eine umfangreiche Dachwartung durchgeführt, bei der auch kleinste Mängel behoben werden – Kostenpunkt 100 bis 150 Euro.

In Anbetracht der unabsehbaren Folgeschäden und -kosten, die durch ein schadhaftes Dach entstehen können, ist der finanzielle Aufwand damit gering. Abgesehen davon, dass diese Maßnahmen leicht von den Rücklagen gedeckt werden kann, lassen sich diese Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen.

Maßnahme 3: Die Fenster warten lassen

Auch wenn viele Hausbesitzer es annehmen, Fenster sind nicht wartungsfrei. Jeder Kipp- und Öffnungsvorgang und vor allem die teils dramatischen Temperaturunterschiede zwischen Innen- und Außenfenster (nicht nur im Winter) belasten sowohl die Flügel wie die Rahmen, die Dichtungen und auch die Mechanik.

Alle drei bis vier Jahre sollte man deshalb einen Fensterbauer rufen. Pro Arbeitsstunde kostet das je nach Region zwischen 50 und 70 Euro pro Stunde. Mit einer Arbeitszeit von 10 bis 15 Minuten pro Fenster bzw. Fenstertür wird der Fachmann dabei folgendes machen:

• Die Dichtungen mit Pflegemittel behandeln, gegebenenfalls ersetzen.
• Die Verriegelungsmechaniken überprüfen und neu justieren.
• Alle beweglichen Teile schmieren.

Das deckt nicht nur Schäden auf, bevor sie sich zu einer akuten Lage auswachsen können. Es sorgt auch dafür, dass die Fenster viele Jahre lang so dicht bleiben wie am ersten Tag, was wiederum dabei hilft, möglichst wenig Heiz- und Kühlenergie aufwenden zu müssen.

Maßnahme 4: Den Werterhalt selbst sichern

Im Grunde handelt es sich hierbei um ein ganzes Paket an Maßnahmen, die Hauseigentümer ohne größere finanzielle Investitionen angehen können. Erforderlich sind nur etwas Zeit, Arbeitskraft und umsichtiges Verhalten, damit folgende Mittel den Wert der Immobilie erhalten helfen:

• Jährliches Putzen der Rollläden und behandeln mit einem Kunststoff-Pflegespray.
• Ausreichendes Lüften, auch im Winter, zur Vermeidung von Feuchteschäden.
• Regelmäßiges Schmieren aller Bauteile im und um das Haus, etwa Türschlossmechanismen.
• Entfernen von Moos, Grünbelag und Flechten nach dem Winter.
• Ein Minimum an Gartenpflege Einsatz pflegeleichter Pflanzen, die nicht viel Arbeit machen. Dazu auch Unkrautentfernung.
• Regenrinnen freihalten, damit sie nicht verstopfen und überlaufen.
• Regelmäßiges Ersetzen von Silikonfugen im Sanitärbereich.
• Positionieren aller Möbel, sodass sie zwei bis drei Zentimeter von den Wänden entfernt stehen – das erlaubt eine durchgehende Luftzirkulation und verhindert das Entstehen von Feuchtigkeit.
• Schonender Umgang mit der Einrichtung.

Dazu macht man es sich am besten zur festen Regel, auch den kleinsten Schaden niemals schulterzuckend abzutun, sondern sofort zu beheben. Außerdem sollten notwendige Ausgaben für Reparaturen, Renovierungen oder umfangreichere Austauschaktionen nicht gescheut werden. Denn nur dadurch kann der Wert einer Immobilie langfristig auf einem stabilen Niveau gehalten werden.