Instandhaltung und Wartung am Haus: Was hält eigentlich wie lange?

Sobald ein Haus errichtet und bezogen wurde, beginnt die Uhr zu ticken – denn alles darin altert. Doch wie lange haben Hausbesitzer zwischen Fassadenanstrich und Lichtschaltern Zeit, bis erneuert werden muss?

Im beschaulichen schwäbischen Esslingen steht in der engen Heugasse ein Haus. Wie die meisten Gebäude seiner Umgebung zeigt auch dieses mit der Hausnummer 3 eine prachtvolle und neu wirkende Fachwerkfassade.

Ein Blick dahinter dürfte für Verblüffung sorgen: Unter der Adresse Heugasse 3 findet sich das wahrscheinlich älteste existierende Wohnhaus Deutschlands – Baujahr 1261.

Dass es nach mehr als 750 Jahren immer noch steht und nach außen Frische ausstrahlt, hat natürlich gute Gründe. Das hohe Alter verdankt das Haus der Tatsache, dass es immer wieder gewartet, instandgehalten und saniert wurde. Denn jedes Element an einem Haus hat eine begrenzte Lebensdauer, nach deren Ende es repariert oder ausgetauscht werden muss.

Punkt 1: Das Haus insgesamt

Wie lange lebt ein Haus? Wie das erwähnte Esslinger Fachwerkhaus beweist, kann es – theoretisch – Jahrhunderte überdauern und es gibt hierzulande genügend Gebäude, die von der Richtigkeit dieser Aussage zeugen.

Aber gehen wir von der „Grundsubstanz“ aus, also dem Rohbau eines normalen Einfamilienhauses, das heute errichtet wird. Dann lässt sich die Frage nicht ganz so einfach beantworten, denn es kommt darauf an, wen man fragt:

• Ein Banker, Beamter oder Immobilienexperte wird von einer Lebensdauer von 25 bis 80 Jahren für das Gesamtkonstrukt ausgehen. Diese Personen werden das erreichbare Alter nämlich aus Sicht der Beleihungswertermittlungsverordnung Diese beziffert in Anlage 2 zu §12 bei einer „wohnwirtschaftlichen Nutzung“ eines Wohngebäudes eine wirtschaftliche Lebensdauer von nur 25 bis 80 Jahren. Zum Vergleich: Für Hotels werden 15 bis 40 Jahre angelegt.
• Ein Handwerker oder Architekt hingegen wird eine Lebensdauer attestieren, die je nach Bauweise von mindestens 75 bis 100 Jahren (Holz) bzw. 100 bis 200 Jahren (Mauerwerk) ausgeht – mit einer nach oben hin praktisch offenen Gesamtlebensdauer. Der Grund für diesen weitaus höheren Wert ist, dass diese Profis von der technischen Lebensdauer

Ein modernes Haus kann bei regelmäßiger Instandhaltung und Wartung also durchaus ein beachtliches Alter erreichen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Hausbesitzer diese Aufgaben von Tag 1 an ernstnehmen und zu keinem Zeitpunkt Wartungsstaus erlauben.

Umgekehrt kann jedoch das Vernachlässigen die Lebensdauer des Hauses deutlich herabsetzen. Außerdem gilt: Für Gebäudeteile, die nicht zum Rohbau gehören, also etwa für sämtliche Installationen, muss üblicherweise von einer sehr viel kürzeren technischen Lebensdauer ausgegangen werden.

Punkt 2: Das Dach

Was die Belastungen durch Wind, UV-Strahlen und andere Witterungseinflüsse anbelangt, wird dem Dach am meisten abverlangt.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Werden Schäden ignoriert, können hier auch die größten Gefahren für das restliche Haus entstehen.

Dabei kann man von folgender Lebensdauer ausgehen:

• Die allermeisten Eindeckungs-Varianten erreichen mindestens 50 Jahre. Lediglich bei verzinktem Stahl (der nicht gleichzusetzen ist mit rostfreiem Stahl) geht man von 40 Jahren Eindeckungen, die Bitumen enthalten, kommen meist nur auf 20 bis 25 Jahre.
• Die hölzerne Tragkonstruktion erreicht, wenn sie trocken bleibt, ebenfalls mindestens 50 Jahre, in der Praxis sind jedoch 80 bis 100 Jahre eher die Regel.
• Die Abdichtungen unterhalb der Eindeckung (Unterdeck- bzw. Unterspannbahn) kommen auf 30 bis 40 Jahre.
• Die Dämmung erreicht ungeachtet ihres Materials (Wolle/Einblasdämmung oder feste Schaumplatten) ebenfalls mindestens 50 Jahre, hält praktisch jedoch ähnlich lange wie die Tragkonstruktion.
• Die Entwässerung zwischen Dachrinnen und Fallrohren hat je nach Material eine unterschiedliche Lebensdauer: Bei Kunststoff sind es wegen der UV-Anfälligkeit 20 Jahre, bei Aluminium, Kupfer und Zink sind stattdessen 50 Jahre

Dabei gelten all diese Werte für Steildächer, egal welcher Bauform. Bei Flachdächern hingegen ist von einer kürzeren Lebensdauer auszugehen.

Punkt 3: Die Fassade

Ebenfalls der Kraft der Elemente ausgesetzt ist die Fassade. Anders als das darunterliegende Mauerwerk bzw. die hölzerne Konstruktion, sind ihr und den dazugehörigen Teilen deswegen deutlich weniger Jahre vergönnt:

• Für Fassadenanstriche ist bei rund 15 Jahren Das gilt für den Farbton, der unter den Witterungseinflüssen (speziell UV-Strahlung) ausbleicht, aber auch für die Ko- und Adhäsion der Farbe. Ausnahme: Direkt auf Holz (Blockbohlenhäuser) erreichen selbst Lacke nur knapp ein Jahrzehnt, Lasuren auch nur 4 bis 5 Jahre.
• Putze direkt auf Wänden kommen wegen des unflexiblen Untergrundes auf bis zu 45 (Kalk- bzw. Zementputz) bzw. 30 Jahre (Silikat- oder Kunstharzputze). Bei Putzen auf Dämmungen geht man wegen des flexibleren Untergrundes ungeachtet des Materials von 30 Jahren
• Außenwandverkleidungen, ganz gleich ob Sichtbeton, (Natur-)Stein, Klinker oder Fliesen bleiben mindestens 50 Jahre lang intakt.
• Dämmschichten, die sich hinter Verblendungen (zweischaliges Mauerwerk) befinden, erreichen mindestens 50 Jahre. Außenliegende Wärmedämmverbundsysteme unter Putz sollten nach 40 Jahren ersetzt werden.
• Fenster (auch im Dachbereich sowie Fenstertüren) kommen auf mindestens 50 Jahre, Ausnahme sind reine Kunststoff- und Nadelholzfenster, deren Lebensdauer 40 Jahre beträgt.
• Rollläden sind in der Regel nach 40 Jahren
• Außentüren erreichen, wenn sie aus Nadelholz sind, 35 Jahre. Für Kunststoff und Holzwerkstoffe kann man 40 Jahre ansetzen, Metall- und Laubholztüren überstehen auch 50 und mehr Jahre.

Punkt 4: Die unterirdische Konstruktionen

Was sich unter der Erde befindet, bleibt zwar von Witterung, UV-Strahlung und raschen Temperaturwechseln verschont, wird dafür aber durch die Grundfeuchte des umgebenden Erdreichs belastet.

• Die gegossene Beton-Bodenplatte hält mindestens 50 Jahre, ist in der Praxis jedoch meist deckungsgleich mit dem Rohbau.
• Abdichtungen der Kellerwände aus Beton bzw. in Form von Dichtungsbahnen halten 40 bis 50 Jahre.
• Die Perimeterdämmung (die äußere Wärmedämmung für die Gebäudeteile, die mit Erdreich in Kontakt kommen) schafft rund 40 (Polystyrol) bis mehr als 50 Jahre (mineralische Dämmung).

Für die Kellerwände gilt ebenfalls die gleiche Lebensdauer wie beim oberirdischen Teil des Rohbaus, sofern die Abdichtungen regelmäßig erneuert werden.

Punkt 5: Der Innenraum

Was sich im Hausinneren befindet, ist vor Witterungseinflüssen geschützt.

Allerdings bedeutet das nicht automatisch auch eine lange Lebensdauer: Die Belastungen entstehen hier durch die Nutzung bzw. das Wohnverhalten. Die aufgeführten Werte stellen lediglich eine durchschnittliche Einschätzung dar und können individuell durchaus anders ausfallen.

• Fußböden haben auch abhängig vom Material bereits eine höchst unterschiedliche Lebensdauer. Bei Laminat sind es etwa 10 Jahre; Parkett und Massivholzdielen erreichen problemlos 50 und mehr Jahre, ihre Versiegelung allerdings nur 10 bis 15 Jahre. Auch Fliesen und Steingut überdauern 50 Lebensjahre Für textile Bodenbeläge geht man von 10 Jahren aus. Linoleum und PVC können 20 Jahre halten.
• Innenputze kommen auf mindestens 50 Jahre.
• Trockenbauelemente aus Gipskarton und Holzverbundmaterialien halten auch 50 Jahre und mehr.
• Innentüren kommen ungeachtet des Materials auf gut und gerne 50 Jahre, gleiches gilt für die Beschläge. Schlösser Schlossmechanismen erreichen durchschnittlich jedoch nur 30 Jahre.
• Innenanstriche halten je nach Qualitätsstufe 5 bis 15 Jahre, normale Tapeten 10 Jahre.
• Treppengeländer aus Metall und Laubholz überleben problemlos 50 Jahre, gleiches gilt für die Treppe selbst. Kunststoff und Nadelhölzer benötigen nach 30 Jahren einen Austausch.

Punkt 6: Die Installationen im Innenraum

Bei Elektrik-, Heizungs- und Sanitärinstallationen spielen die Nutzungshäufigkeit und die Qualität der verwendeten Teile eine entscheidende Rolle für die Haltbarkeit.

Unter Umständen sind es aber auch gesetzliche Bestimmungen oder der persönliche Geschmack, die für einen Austausch vor dem Erreichen der möglichen Höchstlebensdauer sorgen.

• Heizungsanlagen, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, haben per Gesetz eine maximale Lebensdauer von 30 Jahren. Andere Heizungen erreichen bei regelmäßiger Wartung 30 bis 50 Jahre.
• Die Leitungen von Heizungen, auch von Fußbodenheizungen, überdauern mindestens 50 Jahre. Bei Heizkörpern sind je nach Wasserhärte (Kalkablagerungen) bis zu 75 Jahre
• Wasserleitungen, egal ob Frisch- oder Abwasser, überdauern in der Regel 50 Jahre.
• Keramische Sanitärinstallationen (Waschbecken, Klosettschüssel, etc.) sollten nach 20 Jahren ersetzt werden.
• Armaturen kommen je nach Qualität auf Nutzungsdauern zwischen 10 und 20 Jahren.
• (Moderne) Elektroleitungen unter Putz können 75 Jahre und mehr überdauern, auf Putz beträgt die Lebensdauer maximal 50 Jahre.
• Lichtschalter und Steckdosen selbst kommen auf 20 Jahre, ihre Verblendungen nur auf 10 bis 15 Jahre.
• Sicherungen und Schutzschalter im Zählerschrank können theoretisch gesehen 50 und mehr Jahre erreichen, werden jedoch praktisch häufig von der Entwicklung überholt und sollten, da sie sicherheitsrelevant sind, gegebenenfalls früher getauscht werden.

Was die angeschlossenen Geräte anbelangt, sind natürlich selbst Mittelwerte unmöglich seriös anzugeben, da hier nicht zuletzt die Qualität zwischen den Herstellern viel zu stark schwankt.

Punkt 7: Wie man die Lebensdauer verlängert

Regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen gehören für Hausbesitzer zum Alltag. Interessant ist daher die Frage, wie man die Lebensdauer der einzelnen Gebäudeteile grundsätzlich so weit wie möglich ausreizen kann.

Die folgenden Tipps helfen dabei, die Lebensdauer des Hauses und von allem, was dazugehört, zu verlängern:

• Rings um das Haus keine Blumen- und sonstige Beete unmittelbar an den Wänden anlegen, sondern immer in gewisser Distanz, damit durch das Gießen keine zusätzliche Belastung für die Kellerabdichtung entsteht.
• Keine rankenden Pflanzen, speziell Efeu, am Haus, da diese den Putz sehr rasch zerstören können.
• Keine Gewächse mit zu starkem Wurzelwerk, denn das könnte der unterirdischen Konstruktion schaden. Stark wuchernde Pflanzen verhindern außerdem eventuell durch ihre starke Abschattung, dass das Erdreich trocknen kann.
• Dach und Fassade regelmäßig reinigen lassen, um aggressive Belastungen durch sauren Regen, Abgase und möglichen Bewuchs zu reduzieren.
• Das Dach, speziell die Eindeckung und Entwässerung, alle zwei Jahre vor Beginn oder nach Ende des Winterhalbjahres durch einen Fachbetrieb überprüfen lassen.
• Hölzerne Bauteile im Zweifelsfall eher „zu häufig“ streichen und niemals zu lange warten.
• Risse und Abplatzungen in der Fassadenfarbe bzw. im Putz sofort beheben lassen.
• Jährliches Reinigen und Schmieren (z.B. mit Vaseline) der Dichtungen von Türen und Fenstern.
• Sorgsames und regelmäßiges Lüften, insbesondere beim Kochen, nach dem Duschen etc. Nach Möglichkeit sollte außerdem übermäßige Feuchtigkeit, etwa durch das Trocknen von Wäsche im Innenraum, vermieden werden.
• Heizen aller Räume, auch wenn diese selten benutzt werden.
• Tragen von Haus- statt Straßenschuhen im Innenraum.
• Bei der Reinigung auf zu aggressive Mittel verzichten – die allermeisten Verschmutzungen lassen sich schon mit milder Seifenlauge entfernen.
• „Sanftes“ Benutzen aller beweglichen Teile.

Unbedingt empfehlenswert ist es darüber hinaus, beschädigte oder defekte Teile – ganz besonders im Außenbereich – sofort auswechseln zu lassen.

Falsche Sparsamkeit oder ein zu langes Zögern dieser notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen sorgen ansonsten nur für deutlich höhere Kosten, weil auch andere Gebäudeelemente in Mitleidenschaft gezogen werden können.

Wer seinen Pflichten bei der Instandhaltung und Wartung gewissenhaft nachkommt, kann sich dafür umso länger an seinem Haus erfreuen. So bleibt dann auch nicht nur der Wert der Immobilie, sondern zugleich ein unschätzbares Zuhause über mehrere Generationen hinweg erhalten.

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