Wer vom Eigenheim träumt, vergisst manchmal die nötige Vorsicht. Hauptsache schnell umziehen. In der Praxis kann sich diese Eile rächen – wenn Sie den Bauvertrag nur halb gelesen haben. Dabei handelt es sich um eines der wichtigen Regel- und Vertragswerke, mit dem Sie sich auseinandersetzen müssen.
Hintergrund: Hier taucht auch die Leistungsbeschreibung auf. Und diese wird am Ende entscheidend für einen Vergleich unterschiedlicher Angebote und die Mängelbeseitigung sein.
Trickst der Auftragnehmer im Bauvertrag, manövrieren Sie sich schnell in eine nachteilige Position. Als Bauherr muss einfach bewusst sein, welche Rechte Sie haben. Andernfalls wird der Traum vom eigenen Haus schnell sehr teuer.
Bauvertrag ist nicht Bauvertrag: Prüfen Sie bereits die richtige Vertragsform!
Die Zinsen für Baufinanzierungen sind in den letzten Jahren auf einem extrem niedrigen Niveau angekommen. Im Zuge der Finanzkrise 2007/2008 hat die EZB an der Zinsschraube gedreht. Als deren Folge sind Kreditzinsen massiv abgesackt. Ein Trend, den Sie auch beim Baugeld bemerkt haben werden.
Wer sich vor Jahren bereits mit diesem Thema beschäftigt, sich dann aber doch gegen das Eigenheim entschieden hat, muss heute an einigen Stellen umdenken. Hierzu gehört das Vertragswesen. Hintergrund: 2018 hat der Gesetzgeber neue Regelungen eingeführt. Mit dieser Novellierung ging es vor allem darum, den Schutz der Verbraucher in diesem Bereich zu stärken. Entstanden sind in diesem Zusammenhang zwei neue Vertragstypen:
1. Verbraucherbauvertrag: Mehr Pflichten für Baufirmen
Zu den am 01. Januar 2018 neu entstandenen Vertragstypen gehört der Verbraucherbauvertrag. Grundsätzlich erfüllt der Bauvertrag seit der Neufassung den Status eines Werkvertrags. Damit verpflichtet sich der Auftragnehmer auf die Lieferung einer Leistung – sprich eines Werks. In diesem Fall handelt es sich natürlich um Ihre Immobilie.
Sie als Auftraggeber sind auf der anderen Seite natürlich zum erbringen der vereinbarten Leistung – in Form einer Geldzahlung verpflichtet. Was neu ist, sind die Formulierung im Bürgerlichen Gesetzbuch. Laut § 650i BGB sind die Vertragspartner explizit festgelegt:
- Verbraucher als Leistungsempfänger
- Unternehmen als Bauleistungsschuldner.
Die Zweckbestimmung eines Verbraucherbauvertrags erstreckt sich nicht nur auf die Neuerrichtung eines Gebäudes. Als privater Bauherr können Sie basierend auf dem Bauvertrag auch Umbaumaßnahmen in Auftrag geben.
Was macht den Verbraucherbauvertrag so besonders? Es sind die Formulierungen in § 650i BGB. Der Gesetzgeber zielte bei der Neufassung des Bauvertragswesens auf eine Stärkung der Verbraucherrechte ab – sofern es sich um:
- Neubau oder
- erhebliche Umbaumaßnahmen
handelt. Zur Wirksamkeit bedarf es der Textform. Gehen Sie als Verbraucher einen solchen Vertrag ein, stehen Ihnen gewisse Rechte zu.
Rechte aus dem Verbraucherbauvertrag im Überblick:
- Zum Vertrag gehört ein Widerrufsrecht. Dieses ist auf 14 Tage festgelegt. Ausnahme sind notariell beurkundete Verträge. Die Widerrufsfrist kann dadurch gehemmt werden, dass der Auftragnehmer den Formerfordernissen nicht nachkommt. Hierzu gehören zum Beispiel der Hinweis auf das Widerrufsrecht oder wie der Widerruf zu erklären ist.
- § 650i BGB erklärt den Einschluss verschiedener Paragrafen ins Bauvertragsrecht. Hierzu zählt zum Beispiel die Tatsache, dass Baufirmen als Auftragnehmer eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen müssen. Letztere hat den Erfordernissen nach Art. 249 § 2 EGBG zu entsprechen und alle wichtigen Leistungen aufzuführen.
- Abschlagszahlungen werden begrenzt und Sicherheiten verlangt. Unternehmen müssen dem Verbraucher in diesem Zusammenhang eine Sicherheitsleistung von 5 Prozent stellen. Diese ist mit der ersten Abschlagszahlung an den Bauunternehmer fällig. Sinn und Zweck des Ganzen ist das Stellen einer Sicherheit für die mängelfreie und rechtzeitige Fertigstellung der Immobilie.
Insgesamt ist der verbraucherbauvertrag also darauf ausgelegt, Verbraucher wie bei Kaufverträgen auch besonders zu schützen. Dabei wird anerkannt, dass ein Verbraucher oft nicht über das Fachwissen verfügt, um eine für ihn negative Geschäftssituation rechtzeitig zu erkennen. Der Verbraucherbauvertrag sorgt hier für eine gewisse Absicherung und besondere Rechte.
2. Bauträgervertrag
Der Bauträgervertrag liest sich im ersten Moment sehr ähnlich dem Verbraucherbauvertrag – enthält aber einige entscheidende Formulierungen. Beide zielen auf die Erstellung einer Immobilie bzw. deren Umbau ab. In der Praxis geht der Bauträgervertrag noch deutlich weiter. Während im Verbraucherbauvertrag ein Leistungsaustausch verankert ist, wird hier ein Wechsel von Eigentumsrechten miteingeschlossen.
Dieses Eigentumsrecht kann das Grundstück erfassen – in Form eines Eigentümerwechsels. Denkbar ist aber auch eine Ausgestaltung als Erbbaurecht. Für Bauträgerleistungen können Abschlagszahlungen vereinbart werden. Diese müssen Art. 244 EGBG entsprechen.
Was ist bei einem Bauvertrag grundsätzlich zu beachten und zu prüfen?
Verträge rund um das Eigenheim haben eine besondere Qualität. Letztlich geht es nicht nur um das Dach überm Kopf. Mittlerweile kostet das Eigenheim als Neubau samt Grundstück schnell 300.000 Euro bis 350.000 Euro. Sind solche Summen im Spiel, werden Fehler schnell sehr teuer. Hinzu kommen noch:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- Maklercourtage.
Verzögerungen, die sich aus unsauberen Vertragsbedingungen ergeben, treiben die Kosten für Baufinanzierungen (durch den Bereitstellungszins) noch einmal deutlich nach oben. Ihnen muss klar sein, auf was Sie sich mit der Unterschrift einlassen.
Um solche Fehltritte zu vermeiden, müssen Sie als Bauherr den Vertrag vor Unterschrift eingehend prüfen. Es reicht nicht, nur die ersten Seiten zu überfliegen und den Vertrag anschließend einfach in einer dunklen Schublade verschwinden zu lassen.
Was muss alles drinstehen?
- Angaben zu Vertragspartnern sowie die Benennung des Bauleiters
- Beschreibung des Bauvorhabens
- Beschreibung des Bauplatzes
- Preisvereinbarung/Vertragsart
- Abrechnungsrahmen sowie Zahlungsplan
- Bau- und Leistungsbeschreibung
- Ausführungsfristen und Rahmen der Mängelbeseitigung
- Sicherheitsleistungen
In die Beschreibung des Bauplatzes gehört unter anderem, über welche Zufahrtswege der Bauplatz zu erreichen ist. Gleichzeitig sollte an dieser Stelle auftauchen, wo Baumaterial gelagert werden kann.
Bau- und Leistungsbeschreibung genau prüfen
Zu den wesentlichen Teilen des Bauvertrags gehört natürlich die Bau- und Leistungsbeschreibung. An dieser Stelle legt der Bauunternehmer fest, was zur ordnungsgemäßen Erstellung der Immobilie gehört. Eine halbseitige Leistungsbeschreibung nach dem Motto: „Übergeben wird ein schlüsselfertiges aus mit vier Wänden“ ist in jedem Fall ungenügend.
Grundsätzlich muss die Leistungsbeschreibung ausführlich sein. Dies bedeutet, dass:
- Leistungen genau beschrieben werden
- Ausführungen definiert werden
- Ausbaustufen und Gewerke beschrieben sind
- Baukonstruktion
- Material und Baustoffe
in der Leistungsbeschreibung auftauchen müssen.
Zeitrahmen im Bauvertrag prüfen: Ein weiterer sensibler Punkt
Genau zu prüfen ist auch, welche Bauzeit über das Verzeichnis veranschlagt werden und wie die Vergütung geregelt ist. Achten Sie an dieser Stelle auf die Festlegungen zu den Zahlungen nach Baufortschritt.
Leistungsverzeichnis als Kernstück des Bauvertrags
Das Leistungsverzeichnis erfüllt in der Praxis mehrere Aufgaben. Auf der einen Seite erlaubt es Ihnen, die Einzelarbeiten im Blick zu behalten. Die übliche Vorgehensweise in dessen Erstellung sieht so aus, dass in Gewerke und Abschnitte gegliedert wird. In diese Hierarchie fügen sich jeweils die einzelnen Teilleistungen ein.
Durch das Leistungsverzeichnis wissen Sie nicht nur, wie das Vertragssoll aussehen muss. Als Auftragnehmer bietet sich hier die Möglichkeit, unterschiedliche Bieter miteinander zu vergleichen. Dafür müssen Sie das Leistungsverzeichnis sehr genau lesen. Unterschiede in der Ausführung oder dem verwendeten Material – was Einfluss auf den Preis hat – können Ihnen sonst entgehen.
Kommen Sie mit der Leistungsbeschreibung allein nicht zurecht, nutzen Sie professionelle Hilfe. Auch wenn Beratung durch Gutachter Geld kostet, ist der Aufwand, welcher durch Baumängel entsteht, ist schnell um ein Vielfaches teurer. In diesem Fall lohnt sich eine entsprechende Investition also.
Was tun bei Baumängeln?
Verträge zu prüfen und notfalls auch auf Korrekturen zu pochen, ist eine Seite der Medaille. Es gibt einen Spruch, der leider auch beim Hausbau gilt: Papier ist geduldig. Mängel rund ums Eigenheim sind keine Seltenheit. Ursachen gibt es verschiedene – und nicht immer sind die ausführenden Gewerke die Schuldigen. Grobe Fehlplanungen des Architekten fallen mitunter erst auf, wenn der Estrich verlegt werden soll oder plötzlich Tür- und Fenstersturz sich nicht in einer Ebene wiederfinden. Aus diesem Grund sollten Sie einzelne Teilabschnitte immer prüfen.
Leider gibt es in der Praxis eine ganze Reihe von Baumängeln, die auftreten können. Hierzu gehören:
- Rissbildung im Putz
- unsachgemäßer Fenster und Türen
- Einbaufehler bei Treppen
- Undichtigkeiten der Dampfsperre
- Fehler am Gebäudesockel.
Jeder Mangel für sich ist ärgerlich. An einigen Stellen wird es allerdings besonders teuer. Ein gutes Beispiel ist hierbei der Gebäudesockel: Die Abdichtung gegen Nässe von außen wird nicht sachgerecht ausgeführt. In der Folge zieht Feuchtigkeit ins Mauerwerk. Hierdurch wird nicht nur das Material negativ beeinflusst. Am Ende drohen Ihnen als Bauherr und Eigentümer gesundheitliche Risiken.
Ein zweites Beispiel sind undichte Dampfsperren. Feuchtigkeit kann in Holzkonstruktionen eindringen, es bildet sich Schimmel. Neben dem gesundheitlichen Risiko leidet darunter natürlich die Bausubstanz – und am Ende auch das Bankkonto. Was können Sie jedoch gegen die Baumängel unternehmen?
Bauabnahme und Mängelbeseitigung: Genau hinschauen
Als Bauherr führen Sie die Aufsicht über den Neubau des Eigenheims. Zu den Pflichten gehört die Bauabnahme. Hier prüfen Sie, ob alle Leistungen erbracht und fachgerecht ausgeführt sind. Diese Form der Qualitätskontrolle ist für Bauherren und Auftragnehmer von essenzieller Bedeutung. Generell empfiehlt sich, die Abnahme gemeinsam mit einem Bausachverständigen bzw. Gutachter durchzuführen. Dieser kann Ihnen helfen, entsprechende Mängel zu erkennen und fachlich zu untermauern.
Prinzipiell sind Sie als Auftraggeber verpflichtet, eine mängelfreie und leistungsgerechte Ausführung abzunehmen. Zu Mängeln muss allerdings niemand das OK geben. An dieser Stelle haben Sie nicht nur vertraglich ein Recht zur Abnahmeverweigerung. Auch geltende Rechtsvorschriften unterstützen Sie darin.
Für die Abnahme fertigen Sie unbedingt ein Protokoll über aufgetretene Mängel an. Hierin behalten Sie sich auch die Verhängung einer Vertragsstrafe (falls im Vertrag vereinbart) für die Überschreitung der Fertigstellungsfrist vor. Im Rahmen der Abnahme legen Bauherren zudem die Frist zur Mängelbeseitigung fest.
Zeit spielt bei einem Hausbau übrigens eine wichtigere Rolle als oft angenommen. Schließlich müssen Sie Bereitstellungszinsen zahlen, wenn Sie die Kreditsumme zur Bezahlung des Bauunternehmens nicht rechtzeitig abrufen können.
Achtung: Haben Sie den Bau abgenommen, ist der Unternehmer noch nicht komplett aus dem Schneider. Über 5 Jahre gilt eine Gewährleistungspflicht. In diesem Zeitraum kann der Bauunternehmer – etwa bei einem verdeckten Mangel – in Anspruch genommen werden. Hierfür sind eine detaillierte Beschreibung und Fristsetzung erforderlich.
Fazit: Bauherren haben Rechte und Pflichten
Als Bauherr freuen Sie sich auf den Umzug ins Eigenheim, legen aber noch einen langen Weg zurück. Leider passiert es regelmäßig, dass Baumängel die Fertigstellung verzögern. Generell haben Sie das Recht, eine Bauabnahme in diesem Fall zu verweigern – und die Nachbesserung zu verlangen. Wirklich immer am längeren Hebel sitzen Sie nicht automatisch. Gerade beim Abschluss des Bauvertrages können Sie Fehler machen, die am Ende teuer werden. Vor der Unterschrift beschäftigen Sie sich intensiv mit Rechten und Pflichten als Bauherr – um das Eigenheim zur Wunschimmobilie und nicht zum Albtraum werden zu lassen.
