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Hauskauf: Mit diesen Kosten müssen Sie wirklich rechnen | 08/2020

An jedem Haus hängt ein Preisschild. Auf dem steht aber keineswegs die Summe, die Sie als Käufer am Ende wirklich bezahlen: Zum Kaufpreis kommen Maklerkosten, Notargebühren und weitere Ausgaben. Wir zeigen Ihnen, mit welchen Zusatzkosten Sie beim Kauf Ihrer eigenen Immobilie rechnen müssen.

Genau nachrechnen spart späteren Ärger

Das Traumhaus ist gefunden und Sie haben sich nach reiflicher Überlegung gegen das Mieten entschieden: Ideale Voraussetzungen für Sie und Ihre Familie, ausreichend Platz drinnen und draußen, gute Lage – und ein annehmbarer Kaufpreis.

Was viele Hauskäufer in der anfänglichen Euphorie leicht übersehen, sind die zusätzlichen Kosten, die sie später auf den festgesetzten Preis aufschlagen müssen.

Wenn Sie also den Kauf einer Immobilie planen, sollten Sie sich im Vorfeld mit weiteren Ausgaben auseinandersetzen. So können Sie beispielsweise Ihre Finanzierung möglichst vollständig planen, ohne durch Mehrausgaben überrascht zu werden.

Deshalb zeigen wir Ihnen, welche Kostenpunkte zum Hauskauf dazugehören und welche Zusatzausgaben jeweils auf Sie zukommen können.

Beachten Sie: Die jeweiligen Posten hängen immer vom individuellen Kaufpreis des Hauses ab. Bei den vorgestellten Fällen handelt es sich lediglich um Beispiele, um die Kostenentwicklung zu veranschaulichen.

Die Kosten für den Makler

Ganz egal, ob von Maklergebühr, Maklercourtage oder Maklerprovision die Rede ist, gemeint ist damit schlussendlich Dasselbe: Es handelt sich um die Bezahlung des Maklers dafür, dass er erfolgreich eine Immobilie vermittelt hat. Darauf haben Makler sogar einen Rechtsanspruch.

Das Bestellerprinzip verspricht dabei unter den richtigen Voraussetzungen, die Kosten hierfür nicht selbst aufbringen zu müssen. Bezahlen muss demnach, wer den Makler beauftragt hat. So funktioniert es zumindest bei Mietangelegenheiten.

Der Immobilienkauf weicht allerdings von den Regelungen ab, das Bestellerprinzip galt hier lange nicht – und wird es auch in Zukunft nicht tun. Mit einer Gesetzesänderung wurde 2019 beschlossen, dass Käufer und Verkäufer die Kosten für die Maklerprovision künftig zu gleichen Teilen übernehmen sollen.

Die Höhe der Gesamt-Provision wird auf Länderebene geregelt, sie kann also von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ausfallen. Außerdem wird die Aufteilung der Provision in einigen Bundesländern anders gehandhabt. Die derzeit gültigen Anteile sehen wie folgt aus:

Die Aufteilung der Maklerprovision nach Bundesländern, aufgeteilt nach Anteil Käufer und Verkäufer.
Die Aufteilung der Maklerprovision nach Bundesländern, aufgeteilt nach Anteil Käufer und Verkäufer.

Tatsächlich sind diese Angaben durchaus variabel. Es besteht daher durchaus die Möglichkeit, dass sich Eigentümer und Makler schon im Vorfeld auf eine Verkaufsprovision einigen. Sie muss sich allerdings innerhalb der gesetzlichen Obergrenzen bewegen.

Notar und Grundbucheintrag

Die gute Nachricht: Als Käufer sind Sie häufig gar nicht auf die Dienste eines Maklers angewiesen, Ihr Traumhaus können Sie auch ohne Hilfe finden. An anderer Stelle können Sie wiederum nicht darauf hoffen, zusätzliche Kosten einzusparen.

Um etwa die rechtlichen Belange rund um den Hauskauf zu klären – zum Beispiel notwendige Beurkundungen des Eigentümerwechsels –, müssen Sie immer einen Notar heranziehen.

Seine Kosten setzen sich dabei aus zwei Teilen zusammen: Zum einen die Beurkundung als Dienstleistung inklusive Beratung, Vertragserstellung etc., zum anderen sämtliche Vorgänge, die mit der Umschreibung der Eigentumsverhältnisse beim Grundbuchamt einhergehen.

Darunter fallen zum Beispiel:

  • die Löschung einer eventuell vom Vorbesitzer bestehenden Grundschuld
  • die Löschung von beim Vorbesitzer bestehenden Drittrechten
  • die Eintragung des neuen Besitzers ins Grundbuch
  • die Eintragung einer etwaigen Grundschuld des neuen Besitzers
  • die Eintragung einer etwaigen Auflassungsvormerkung
Eine Auflassungsvormerkung verhindert den mehrfachen Verkauf und schützt den Käufer.
Eine Auflassungsvormerkung verhindert den mehrfachen Verkauf und schützt den Käufer.

Die Kosten, die Ihnen durch die Notardienste schlussendlich entstehen, lassen sich nur schwierig beziffern. Sie hängen in jedem Einzelfall von einer Vielzahl an Faktoren ab. Einer davon ist zum Beispiel die Frage, was der Notar bei einem Kauf alles zu leisten, also wie viele Ein- und Umtragungen nötig sind.

Dazu sind die Kosten an die Grundschuld gekoppelt, die in das Grundbuch eingetragen wird. Je höher der Anteil der Grundschuld am Kaufpreis, desto höher fallen die Gebühren aus.

Um sich im Vorfeld einen ungefähren Überblick zu verschaffen, können Sie verschiedene Online-Tools wie den Gebührenrechner der Bundesnotarkammer nutzen. Genaue Informationen über die tatsächlichen Gebühren werden Sie allerdings erst beim Notar erhalten.

Als Orientierung wird allgemeinhin empfohlen, für die Notarkosten durchschnittlich rund 1,5 Prozent des Kaufpreises zu veranschlagen.

Darin enthalten sind dann aber neben den Grundbucheinträgen auch die Dienstleistungen für den Notar selbst. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro kämen dann bereits 3.750 Euro zum ursprünglichen Preis dazu.

Die Kosten für Notardienste und Grundbucheinträge werden Sie als Käufer zu einem Großteil übernehmen müssen.

Auf den Verkäufer lassen sich nur die Kostenpunkte umlegen, die diesen auch tatsächlich betreffen. Unter Umständen wären das Drittrechte an der Immobilie, die nun gelöscht werden.

Die besten Tipps eines Notars

In diesem Interview erzählt ein Notar aus Bayern, welche Fehler rund um die Immobilie immer wieder gemacht werden.

Die Grunderwerbsteuer

Wenn Sie ein Haus kaufen, erwerben Sie damit nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch den Grund, auf dem die Immobilie steht. Dabei spielt es übrigens keine Rolle, falls das Haus das gesamte Grundstück bedeckt und keinen Platz mehr lässt für Einfahrten, Gärten oder sonstige Anlagen.

Wechselt Grund – wie eben bei einem Hauskauf – den Besitzer, entfällt auf diese Transaktion die Grunderwerbsteuer.

Eine Ausnahme von der Grunderwerbsteuer ist nur in wenigen Fällen möglich.
Eine Ausnahme von der Grunderwerbsteuer ist nur in wenigen Fällen möglich.

Die Steuer ist Angelegenheit der Länder, weshalb die Höhe von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfallen kann.

Der Zweck ist allerdings überall gleich: Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer fließen den Kommunen zu. Trotz des vermeintlich geringen Anteils am gesamten Steueraufkommen von Bund (rund zwei Prozent) und Ländern (rund fünf Prozent), kommen jährlich Summen in zweistelliger Milliardenhöhe zusammen.

Bis 2006 war die Grunderwerbsteuer übrigens bundesweit einheitlich geregelt und lag bei 3,5 Prozent des Kaufpreises.

Die Möglichkeit, die Steuersätze in Eigenregie festzulegen, sorgt seither für die unterschiedliche Bemessung je nach Bundesland:

BUNDESLANDHÖHE DER GRUNDERWERBSTEUER
Baden-Württemberg5 %
Bayern3,5 %
Berlin6 %
Brandenburg6,5 %
Bremen5 %
Hamburg4,5 %
Hessen6 %
Mecklenburg-Vorpommern5 %
Niedersachsen5 %
Nordrhein-Westfalen6,5 %
Rheinland-Pfalz5 %
Saarland6,5 %
Sachsen3,5 %
Sachsen-Anhalt5 %
Schleswig-Holstein6,5 %
Thüringen6,5 %

Relevant ist bei der Erhebung der Grunderwerbsteuer immer der Gesamtkaufpreis. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie ein unbebautes Grundstück kaufen oder ein Grundstück mit Haus.

Trennen lassen sich die beiden bei einem Kauf nicht, dennoch können Sie bei einer Bestandsimmobilie durchaus einen Teil der Kosten sparen:

Denn für das Finanzamt ist im Wortsinne die „Immobilie“ relevant – bewegliche, mobile Teile, die zum Haus gehören, fallen im Prinzip nicht unter die Steuerpflicht.

Erwerben Sie also zusammen mit dem Haus irgendwelche „beweglichen Extras“, von der Einbauküche bis zur Sauna oder einem Gartenhaus, können diese im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden.

Auf diese Weise können Sie gegebenenfalls die Kosten für die fällige Grunderwerbssteuer senken. Eine verlockende Sparmöglichkeit, denn die Grunderwerbssteuer bewegt sich leicht in fünfstelligen Bereichen.

Um beim Beispiel der 250.000-Euro-Immobilie zu bleiben: In Bundesländern mit hohem Steuersatz, wie Brandenburg, dem Saarland, Schleswig-Holstein oder Thüringen, beläuft sich die Summe auf zusätzliche 16.250 Euro zum Kaufpreis.

Bewegliche Teile in der Immobilie sollten gesondert ausgewiesen werden.
Bewegliche Teile in der Immobilie sollten gesondert ausgewiesen werden.

Üblicherweise zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer, allerdings können im Kaufvertrag durchaus auch andere Regelungen festgehalten werden – steuerpflichtig sind nämlich sowohl Käufer als auch Verkäufer. Finanzieren lässt sich die Grunderwerbsteuer übrigens gut über ein normalen Ratenkredit.

Klären Sie diese Frage möglichst schnell, ebenso wie die Zahlung der Steuer. Sie ist die Grundvoraussetzung, um vom Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erhalten.

Die benötigen Sie wiederum, um überhaupt Einträge im Grundbuch vornehmen zu können.

Weitere Kosten im Blick behalten

Die Kosten für Notar, Grundbucheinträge und die Grunderwerbsteuer alleine rechnen sich bei jedem Hauskauf, dazu kommt eventuell noch die Maklerprovision hinzu: Zusammen können sie, je nach Bundesland, rund 15 Prozent des Kaufpreises als zusätzliche Kosten für Sie bedeuten. Bei einem beispielhaften Kaufpreis von 250.000 Euro immerhin 37.500 Euro an Mehrausgaben.

Dazu gesellen sich noch Ausgaben, die im mittelbaren und unmittelbaren Zusammenhang mit dem Hauskauf entstehen:

Je nach Zustand oder Vorstellung von der eigenen Immobilie, können die Kosten für Renovierungen (wenn Sie etwa mehr vorhaben, als neue Tapeten anzubringen oder alle Räume zu streichen) oder Modernisierungen (die vielfach auch über die verpflichtenden Erneuerungen hinaus sinnvoll sein können, etwa bei alten, maroden Fenstern und ähnlichem) schnell in ähnliche Bereiche steigen, wie der Kaufpreis für das Haus.

Damit Sie also nicht nur Ihr Traumhaus kaufen, sondern es auch nach Ihren Wünschen herrichten können, sollten Sie sich den Umfang der Maßnahmen und die Höhe eines Kredits sorgfältig prüfen.

So haben Sie ausreichend finanziellen Spielraum, um zusätzliche Kosten zu jeder Zeit abdecken zu können. Ein Kreditvergleich hilft Ihnen dabei, die bestmöglichen Konditionen für Ihr Kaufvorhaben zu finden.

Thomas Mücke

Thomas Mücke

Jahrgang 1975

Diplom Verwaltungswirt FH - Polizei

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Referenzen

  • 10 Jahre Kriminalpolizei im Dezernat Wirtschaftskriminalität
  • über 13 Jahre Erfahrung in der Kredit-Beratung
  • kennt persönlich die Geschäftsführer von Check24, Smava, Finanzcheck, Bon Kredit, Maxda und Creditolo

Lebenslauf

Während seines Studiums startete Thomas Mücke als Geschäftsführer eines Investmentclubs. Seit nunmehr 13 Jahren ist er in der onlinebasierten Kredit-Beratung tätig und hat tausenden von Lesern helfen können. Seit Gründung der TM Internetmarketing GmbH konnten sich über die kredit-zeit.de und weitere Kredit-Portale bereits über 5 Millionen Leser informieren. Über 100.000 Kunden konnte zudem zu einer Kreditanfrage verholfen werden.