Hauskauf mit den Profis: Mit Expertenhilfe zum Traumhaus

Den Traum vom eigenen Haus haben viele. Ausreichende Kenntnisse, was beim Kauf einer Bestandsimmobilie wichtig ist, jedoch nur wenige. Deshalb ist es in vielen Fällen sinnvoll, Experten zu Rate zu ziehen.

Sie haben die feste Absicht, den Traum von den eigenen vier Wänden wahr zu machen. Sie haben sogar schon ein Objekt im Auge, dass Ihren Vorstellungen entspricht.

Sie planen vielleicht sogar schon, das Haus ganz nach Ihren Wünschen zu gestalten. Was Ihnen bis dahin jedoch fehlt – eine konkrete Ahnung, wie Sie jetzt vorgehen sollen.

Damit stehen Sie keineswegs alleine da, ein Hauskauf ist schließlich für die meisten Menschen keine alltägliche Angelegenheit.

Damit Sie mit der Bestandsimmobilie Ihrer Träume keine Albträume erleben, sollten Sie die richtigen Fachleute um ihre Expertise bitten.

Bestandsbau: Eine Gleichung voller Unbekannter

Ein gebrauchtes Haus zu kaufen, kann nämlich mitunter seine Tücken haben. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Sie deshalb folgende Aspekte immer im Hinterkopf behalten:

1. Die Vorbesitzer. Davon gibt es in der Regel mindestens einen, eventuell sind aber auch mehr. Welche Veränderungen vorgenommen wurden, wie genau die Wartung und Instandhaltung genommen wurde – das ist unter Umständen nicht bekannt.
2. Der Bestandsschutz. Wurde Ihr Traumhaus nach den Normen und Gesetzen errichtet, die bei seinem Bau galten, greift üblicherweise der Bestandsschutz. Das bedeutet: Was einmal genehmigt und abgenommen wurde, bleibt es auch unter neuem Besitzer.
3. Die Bausubstanz. Bauweisen, Baustoffe und Ausstattung haben sich vielfach weiterentwickelt. Besonders bei den Materialien und technischer Ausstattung sind deshalb womöglich Erneuerungen notwendig.

Anders ausgedrückt: Bei einer Bestandsimmobilie ist häufig nicht auf den ersten Blick erkennbar, was hinter der Fassade steckt – wortwörtlich.

Selbst wenn etwaige Mängel offen zu Tage treten, werden sie von Laien wegen der fehlenden Kenntnisse trotzdem leicht übersehen.

Was möglicherweise ein Grund gewesen wäre, von einem Kauf ganz abzusehen, erweist sich später als teure Angelegenheit. Damit Sie Ihr Geld sinnvoll in ein gebrauchtes Haus investieren und keine bösen Überraschungen erleben, kann es sinnvoll sein, von Anfang Fachleute zu kontaktieren.

Die zusätzlichen Kosten, wenn Sie etwa einen Bausachverständigen beauftragen, dürften trotzdem deutlich geringer ausfallen als ein Fehlkauf mit umfangreichem – und unerwartetem – Sanierungsbedarf.

Der Makler: Kenner des Immobilienmarkts

Eine der ersten Fragen, die Sie sich bei einem Kaufvorhaben stellen müssen: Wollen Sie Ihr Traumhaus alleine suchen oder vertrauen Sie doch auf die Hilfe eines Maklers?

Im zweiten Fall kommen zusätzliche Kosten – in Form der Maklerprovision – auf Sie zu, andererseits haben Sie verschiedene Vorteile.

Denn der Immobilienmakler kennt den Markt und kann Ihnen langwierige Suchen im Idealfall ersparen:

• Der Makler kann Ihnen auf Wunsch in regelmäßigen Abständen neue Angebote zukommen lassen, die in sein Portfolio aufgenommen wurden.
• Alternativ kann er aktiv nach passenden Objekten auf Immobilienportalen oder bei anderen Maklern suchen helfen.

Auf beiden Wegen ersparen Sie sich unnötige Besichtigungen von Immobilien, die im Grunde für Sie gar nicht in Frage kommen.

Das lässt sich oftmals anhand von verfügbaren Bildern und Informationen nur schwer abschätzen. Mit einer guten Vorauswahl ist die Trefferwahrscheinlichkeit deutlich größer.

Abgesehen davon wird es für Sie einfacher, an relevante Unterlagen zu kommen, die Sie bei einem Kauf unbedingt benötigen. Nicht zuletzt erhalten Sie von Seite des Maklers Unterstützung bei den Preisverhandlungen.

Achten Sie aber unter allen Umständen darauf, dass Ihr Makler auch wirklich qualifiziert ist – es gibt keine geschützte Berufsbezeichnung – und halten Sie die Eckpunkte Ihres Auftrags in einem Vertrag fest.

Der Bausachverständige: Wichtigster Ansprechpartner

Der Verkauf einer Immobilie geschieht meistens auf einem von zwei Wegen: Entweder einigen sich Verkäufer und Käufer direkt oder es wird der schon erwähnte Makler zwischengeschaltet.

Beide Parteien – Verkäufer und Makler – haben ein Interesse daran, die betreffende Immobilie zu veräußern. Beiden Parteien fehlt aber unter Umständen die Expertise, um den Zustand des Hauses ausreichend einzuschätzen – selbst wenn der Vorbesitzer lange Jahre darin gewohnt hat.

Das bedeutet gleichzeitig, dass auch Ihnen die notwendigen Informationen fehlen, um schon eine Kaufentscheidung fällen zu können.

Unter diesen Voraussetzungen hilft auch eine Besichtigung der Immobilie nicht sonderlich: Ohne ein Mindestmaß an Fachkenntnissen bleiben sonst zu viele mögliche Schwachstellen unerkannt.

Diese Kenntnisse liefert ein Bausachverständiger oder Baugutachter. Der kann Ihnen in vielen Bereichen wertvolle Hilfe bieten. Dazu gehört vor allen Dingen die richtige Einschätzung einer Immobilie anhand der Baualtersstufe: Wann ein Haus errichtet wurde, lässt Rückschlüsse zu Bauweisen, verwendeten Materialien etc. zu.

Die sind je nach Errichtungszeitraum höchst unterschiedlich – und das gilt auch für den möglichen Sanierungs- oder Reparaturaufwand.

Den Sachverständigen zeichnen folgende Eigenschaften aus:

• Er kennt sowohl typische wie untypische Schadensbilder der einzelnen Baualtersklassen und weiß, wo diese auftreten können.
• Der Sachverständige ist ein Experte für Normen und Vorgehensweisen, nicht zuletzt für die Hausinstallationen. Er kann einschätzen, was erneuert werden muss/sollte und ob etwaige Umbauten sachgerecht durchgeführt wurden.
• Vom Baugutachter erhalten Sie Informationen darüber, ob in Ihrer Traumimmobilie Baustoffe verarbeitet wurden, die heute als schädlich gelten.
• In vielen Fällen hat der Gutachter eine Fortbildung zum Energieberater gemacht. Informationen zum möglichen energetischen Nachholbedarf erhalten Sie dann auch von ihm, ohne extra einen Energieberater anfragen zu müssen.
• Dank seiner Kenntnisse kann der Bausachverständige einschätzen, ob der aufgerufene Verkaufspreis der Immobilie gerechtfertigt ist.

Falls Sie trotzdem nicht sicher sind, ob es sich für Sie lohnt, einen Gutachter zu bestellen: Je älter das Haus, das Sie kaufen wollen, desto sinnvoller ist ein Gutachten.

Bei Immobilien, die älter als 20 Jahre sind, treten die ersten „Baustellen“ auf. Ein Sachverständiger kann Ihnen diese nicht nur aufzeigen, sondern auch den (finanziellen) Aufwand für den Sanierungsbedarf beurteilen.

Außerdem haben Sie bei einem privaten Hausverkauf keine Gewährleistung. Hier gilt die Regel „Gekauft wie gesehen“. Sollten Sie auf einen Gutachter verzichten und nachträglich Baumängel feststellen, können Sie von Ihrem Kauf zurücktreten.

Das geht allerdings nur, wenn Sie die Täuschung nachweisen können. Mit einem Sachverständigen sind Sie daher immer auf der sicheren Seite – bei einer so großen Investition sollten Sie ein Gutachten also ernsthaft in Erwägung ziehen.

Der Baubiologe: Für gesünderes Wohnen

Umweltbewusstsein und Wohngesundheit gehen vielfach Hand in Hand. Denn was für die Umwelt schädlich ist, verträgt üblicherweise auch der Mensch nicht gut.

Besonders in den eigenen vier Wänden sind deshalb Schadstoffe und andere Belastungen ein echtes Problem – hier verbringen Sie schließlich einen Großteil Ihrer Zeit.

Die Gefahr dabei: Die meisten dieser Schadstoffe sind nicht zu erkennen, beeinträchtigen auf Dauer aber trotzdem Ihre Gesundheit.

Damit Ihr Haus ein gesundes Wohnumfeld wird, kann es beim Hauskauf sinnvoll sein, einen Baubiologen einzuschalten.

Denn die Baubiologie deckt viele Bereiche ab, die zur Wohngesundheit beitragen, also sowohl Schadstoffe (chemische oder mikro-biologische) wie auch physikalische Faktoren. Zu den Themen, mit denen sich Baubiologen befassen, gehören unter anderem:

• Ökobilanzen von Baustoffen
• Holzschutz
• Hausschädlinge und Pilze
• Strahlung
• Wassersparmöglichkeiten
• Energiesparkonzepte
• Ökosoziale Raumordnung
• Baurecht

Darüber hinaus zählen auch Messtechnik und Raumgestaltung zu den Inhalten, in denen Baubiologen bei entsprechenden Weiterbildungen Kenntnisse beisteuern können.

Baubiologische Untersuchungen dienen insgesamt dazu, vorhandene Belastungen in Innenräumen zu finden – und geeignete Sanierungsmaßnahmen zu entwickeln.

Da sich etwa die Bestimmungen bezüglich der Baustoffe immer wieder ändern, ist es gerade bei älteren Immobilien empfehlenswert, in dieser Hinsicht aufmerksam zu sein.

Heutzutage gehört ökologisches Bauen zum Standard, doch das war nicht immer der Fall. In vielen Fällen ist schon das Alter des Hauses ein erster Hinweis, dass ein Baubiologe zum Einsatz kommen sollte:

• Das Haus wurde nach 1945, in jedem Fall aber vor 1990 errichtet. In diesem Zeitraum wurden erstmals in größerem Umfang Kunststoffe und komplexe Bauchemie eingesetzt – wovon viele nach heutigen Standards verboten sind (zum Beispiel Asbest).
• Das Haus wurde ungefähr zwischen 1945 und 1990 umfassend kernsaniert. Hier gilt bezüglich der verwendeten Baustoffe das gleiche Risiko wie beim vorangehenden Punkt.
• Das Haus wurde im fraglichen Zeitraum errichtet, eine Kernsanierung hat es aber nicht gegeben oder sie ist nur unzureichend dokumentiert. Es gab nach diesen Jahren keine großmaßstäbliche Kernsanierung.

Unabhängig von diesen Kriterien sind bei allen Bestandsimmobilien muffiger Geruch (feuchte Innenräume mit möglicher Schimmelbildung) oder chemischer Geruch (starke Lösungsmittel) ernstzunehmende Warnsignale.

Stellen Sie solche Zustände bei einer Hausbegehung fest, sollten Sie unbedingt die Ausmaße der Belastung untersuchen lassen.

Im Grunde genommen sind natürlich auch Bausachverständige dafür ausgebildet, Missstände wie Schimmelbildung zu erkennen. Eventuell verfügt er sogar über die Weiterbildung zum Baubiologen.

In diesem Fall kann er Ihnen auch gleich beratend zur Seite stehen, um im Detail die durchgeführten Analysen in effiziente Maßnahmen für ein gesundes Zuhause umzusetzen.

Der Notar: Neutraler Ratgeber in rechtlichen Angelegenheiten

Sie haben ein Haus gefunden, es besichtigt und sind mit dem Zustand zufrieden. Wenn die Kaufabsicht immer konkreter wird, gehört auch der Notar zu den Experten, mit denen Sie zu tun haben werden – in diesem Fall sogar gezwungenermaßen.

Denn der Notar ist bei jedem Immobilienkauf verpflichtend. Er sorgt nicht zuletzt dafür, dass Verkäufer und Käufer möglichst schnell an ihr jeweiliges Ziel kommen: Der Verkäufer zu seinem Geld, der Käufer in sein neues Haus.

Dabei agiert der Notar als neutrale Instanz für beide Seiten – schließlich ist so ein Hauskauf eine komplexe Angelegenheit, bei der alles richtig ablaufen soll.

Deswegen hilft der Notar unter anderem,

• Vorfragen zu klären: zu bestehenden Grundbuchlasten, zu den Modalitäten für Zahlung und Übergabe und zum Umgang mit möglicherweise bestehenden Mietverhältnissen.
• den Kaufvertrag auszuarbeiten. Diesen beurkundet er außerdem, wenn beide Seiten einverstanden sind.
• die Grundschuld im Grundbuch einzutragen, wenn das Haus mit einem Kredit gekauft wird.

Damit sind sie in rechtlicher Hinsicht auf der sicheren Seite. Theoretisch können Sie sogar einen zweiten Notar hinzuziehen, wenn Sie finden, dass Ihre Belange nicht genügend berücksichtigt werden.

Eventuell ist es auch ratsam, sich für eine zweite Meinung mit einem Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen.

Für seine Arbeit erhält der Notar ein gesetzlich geregeltes Honorar, für das Sie als Käufer normalerweise – andere Abmachungen sind möglich, aber nicht unbedingt üblich – aufkommen müssen.

Es gehört zu den zusätzlichen Kosten, die beim Hausbau für Sie entstehen.

Der Architekt: Vielseitiger Sanierungshelfer

Nicht jedes Bestandsgebäude benötigt bloß neue Tapeten, um bezogen werden zu können. Je älter das Haus, desto wahrscheinlicher ist es, dass umfassende Sanierungsarbeiten warten.

Abgesehen davon möchten Sie vielleicht auch einige Veränderungen vornehmen, um die Immobilie ganz nach Ihren Vorstellungen umzugestalten.

Bei solchen Vorhaben – übrigens auch bei Besichtigungen von Häusern vor einem Kauf – hilft Ihnen ein Architekt.

Der kann Ihnen Empfehlungen für eine effiziente (energetische) Sanierung geben, den Aufwand für mögliche Anpassungen des Grundrisses – zum Beispiel bei der Frage nach tragenden und nichttragenden Wänden – einschätzen und perspektivisch auch in Sachen Barrierefreiheit und altersgerechtem Wohnen beraten.

Wenn es daran geht die Planungen in die Tat umzusetzen, kann Ihnen der Architekt notwendige Schritte abnehmen, von den erforderlichen Genehmigungen bis hin zur Bauausführung.

Zusammen mit der gestalterischen Kompetenz eines Architekten ist dessen Einsatz bei größeren Umbauvorhaben durchaus ratsam – immerhin wollen Sie sich ja langfristig in Ihren neuen vier Wänden richtig zu Hause fühlen. Architekten und andere Experten machen das mit Ihren Fachkenntnissen für Sie möglich.