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Eigenkapital berechnen: Wie viel Geld benötigen Sie für Ihr Traumhaus?

Haben Sie in der letzten Zeit häufiger über den Kauf einer Immobilie nachgedacht? In den letzten Jahren sind die Bauzinsen auf ein niedriges Level gesunken. Im gleichen Zug haben die Preise für Immobilien deutlich angezogen.

Eine Entwicklung, die viele Bankkunden unter Druck setzt. Über Jahre haben Sie auf das Eigenheim gespart, um Eigenkapital auf die Seite zu legen. Schließlich gelten seit Jahren 20 Prozent bis 30 Prozent als Eigenkapitalquote in Stein gemeißelt.

Angesichts der aktuellen Preisentwicklung im Immobiliensektor reichen Ihre Rücklagen nicht mehr? Generell hilft Ihnen Eigenkapital immer noch weiter. Banken werden inzwischen flexibler, was die Vergabe bei niedriger Eigenkapitalquote betrifft. Sich komplett auf eine Vollfinanzierung zu verlassen, wäre allerdings auch nicht der richtige Weg. Um am Ende das Projekt Eigenheim nicht hier scheitern zu lassen, können Sie verschiedene Maßnahmen ergreifen, um die Quote zu erhöhen – ohne sich dafür aufs „Glatteis“ begeben zu müssen.

Welche Eigenkapitalquote ist sinnvoll?

Bei der Eigenkapitalquote galt lange der eiserne Grundsatz, wenigstens 20 Prozent bis 25 Prozent in eine Immobilienfinanzierung einzubringen. In den letzten Jahren hat sich diese Regel zunehmend aufgeweicht. Schuld sind deutlich gestiegene Preise – sowohl für den Erwerb von Wohneigentum aus dem Bestand als auch den Neubau.

Beim Blick auf den vdp-Preisindex sehen Sie es schwarz auf weiß, welche Entwicklung den Immobiliensektor bestimmt. Bei Eigentumswohnungen und Häusern zeigt die Kurve ganz klar nach oben. Kostete eine Immobilie vor 10 Jahren noch 200.000 Euro, werden inzwischen Preise jenseits der 300.000 Euro für gleichwertige Immobilien aufgerufen.

Welche Auswirkungen hat dieser Trend auf das Eigenkapital? Ausgehend von 200.000 Euro entsprechen 25 Prozent Eigenkapital einer Summe von 50.000 Euro. Bei 300.000 Euro werden daraus 75.000 Euro.

Für etliche Haushalte sind solche Beiträge über klassische Sparprodukte nicht zu erreichen. Aus diesem Grund wird von der früheren Faustregel abgewichen. Inzwischen gelten 10 Prozent bis 15 Prozent als Eigenkapitalquote als durchaus ausreichend. Damit können Sie zumindest die Nebenkosten decken – wie:

  • Maklercourtage
  • Grundbucheintrag
  • Notar
  • Bestellung der Grundschuld.

Letztere ist als Sicherheit für die Immobilienfinanzierung notwendig. Als Faustregel gilt, dass die Nebenkosten für den Kauf von Wohneigentum in etwa dieser Höhe anfallen.

Wie können Sie als Interessent an einer Immobilienfinanzierung dieses Eigenkapital stemmen? Als Eigenkapital gilt vor allem Vermögen, welches sich kurzfristig einbringen lässt. Hierzu gehören:

  • Spareinlagen auf Tagesgeldkonto oder Sparbuch
  • Bausparverträge bei Zuteilungsreife (hier auch zugesicherter Bausparkredit möglich)
  • Aktien (bei gutem Kurs zum Verkaufszeitpunkt)

Wichtig: Versicherungen und Sparverträge, die erst in einigen Jahren verwertet oder beliehen werden können, fallen nicht unter Eigenkapital. Eigenkapital sollte generell so ausgestaltet sein, dass es kurzfristig verfügbar ist.

Was ist alles Eigenkapital?

Das Thema Eigenkapital spielt für Baufinanzierungen einfach eine große Rolle. Nicht jedem Interessenten am Eigenheim ist bewusst, was alles konkret dazugehört. Bei Einlagen auf Sparkonten oder dem Tagesgeldkonto ist der Fall relativ klar.

Was kommt als Eigenkapital noch in Frage? Wertpapiere werden in der Praxis genauso dazu gezählt wie Fördermittel. Zuschüsse für energetische Sanierungen beim Kauf aus dem Bestand oder zur Errichtung einer Solaranlage sind Beispiele hierfür.

Darüber hinaus gelten auch zusätzliche Sicherheiten als Eigenkapital. Hier sind unter anderem:

  • Immobilien und Grundstücke (lastenfrei)
  • Sachwerte
  • Kapitalversicherungen

zu nennen. Hintergrund: Immobilien und Grundstücke sowie die Versicherungen lassen sich beleihen – sprich die Bank kann sich ein Verwertungsrecht sichern. Weitere Sachwerte sind beispielsweise Schmuck, Edelmetall-Münzen usw. Diese sind zwar kein frei verfügbares Kapital, bieten aber durchaus die Möglichkeit zur Verwertung als Sicherheit.

Eigenleistungen als Ergänzung: Nicht überschätzen

Reicht Ihr Vermögen noch nicht oder wollen Sie die Quote ohne zusätzliche finanzielle Mittel erhöhen, bleibt noch eine Chance: Eigenleistungen. Hierbei handelt es sich um Ihre Arbeitskraft, die in den Bau eingebracht wird. Besser bekannt als Muskelhypothek, übernehmen Sie das Tapezieren, verlegen Laminat oder übernehmen die Gestaltung des Außenbereichs. Anerkannt werden durch Banken zwischen 10 Prozent bis 15 Prozent. Höhere Ansätze sind oft unrealistisch.

Dies hat mehrere Gründe. Einerseits sind Sie auf der Baustelle nach Feierabend. Profis wie Handwerker arbeiten über einen regulären Arbeitstag. Es gibt einen noch ungleich wichtigeren Punkt: Sie können nur die reine Arbeitsleistung ansetzen. Materialkosten werden im Rahmen der Muskelhypothek nicht anerkannt. Trauen Sie sich an dieser Stelle keinesfalls zu viel zu. Arbeiten rund um:

  • Elektrik
  • Heizung
  • Sanitäranlagen

gehören einfach in die Hände echter Profis. Sobald solche Arbeiten ein zweites Mal „in die Hand“ genommen werden, verteuern sich Baumaßnahmen spürbar. Effekte durch Eigenleistung als Eigenkapital drohen hier schlicht zu verpuffen.

Hinweis: Eigenleistungen kommen nur bei einem Hausbau als Eigenkapital infrage. Beim Kauf einer Immobilie fallen im Normalfallkeine Baumaßnahmen an. Somit können Sie auch keine Eigenleistungen als Eigenkapital anrechnen lassen.

Wie sehen die Kostenunterschiede mit und ohne Eigenkapital aus?

Niedrige Eigenkapitalquoten sind inzwischen kein Hindernis mehr für eine erfolgreiche Eigenheimfinanzierung. Viele Banken bieten auch für Vollfinanzierungen Lösungen an. Hier ist sogar eine Mitfinanzierung der Nebenkosten über einige Angebote möglich. Wie sinnvoll sind solche Baukredite? Oder anders ausgedrückt: Was steckt hinter diesen Baukrediten als Risiko?

Der erste – und ein entscheidender Punkt – sind die Kosten. Banken verlangen für die Vollfinanzierung einen Zinsaufschlag. Dessen Höhe ist pauschal nicht ohne Weiteres greifbar. Banken gehen im Regelfall ab 80 Prozent Beleihung dazu über, deutlich höhere Kreditzinsen zu verlangen. Der Sprung von 80 Prozent auf 90 Prozent liegt schnell zwischen 20 bis 30 Basispunkten.

Sollen 100 Prozent des Kaufpreises finanziert werden, ist der Unterschied noch größer. Hier ist eine Differenz von 70 Basispunkten auf die 80-prozentige Beleihung durchaus eine realistische Größenordnung. Besonders gut wird die Situation in diesem Beispiel deutlich:

 Finanzierung mit 25% Eigenkapital100-%-Finanzierung
Kaufsumme250.000 Euro250.000 Euro
Eigenkapital62.500 Euro0 Euro
Kreditsumme187.500 Euro250.000 Euro
Sollzinsen1,75 % p. a.2,25 % p. a.
Rate742 Euro742 Euro
Tilgung3 %1,31 %
Laufzeitrund 26 Jahrerund 44 Jahre
Kreditkosten46.531 Euro145.670 Euro

Tabelle 1: Beispielrechnung für die Auswirkung von Eigenkapital auf die Kosten einer Baufinanzierung

Die Unterschiede sind offensichtlich. Sowohl bei der Laufzeit als auch den Kreditkosten durch die Zinszahlung ist die Finanzierung zu 100 Prozent deutlich umfangreicher. Besonders überraschend: Obwohl die Kreditsumme sich nur um 25 Prozent unterscheidet, halbiert sich der Tilgungssatz.

Zur besseren Vergleichbarkeit haben wir in dem obigen Beispiel die Annahme getroffen, dass die Finanzierung mit Eigenkapital über die gleiche Rate finanziert wird. In diesem Fall investieren Sie also die Ersparnis in eine höhere Tilgung und sind schneller schuldenfrei.

Höhere Tilgung sorgt für geringere Kosten

Welche Möglichkeiten haben Sie, um Kreditkosten bei hohen Beleihungswerten nicht ausufern zu lassen? Eine Option: Die intensive Suche nach einer Baufinanzierung mit niedrigem Zinssatz. Durch die hohen Beleihungswerte schränken sich die Möglichkeiten deutlich ein. Als zweite Option steht ein hoher Tilgungssatz im Raum.

Wird für obiges Beispiel für die Finanzierung ohne Eigenkapital mit 3 Prozent Tilgung gerechnet, ist der Hauskredit zu ähnlichen Rahmenbedingungen wie mit Eigenkapital zurückgezahlt. Dies betrifft einerseits die Laufzeit als auch die Höhe der Kreditkosten. Wo Sie deutliche Unterschiede erkennen: Die Höhe der Rate.


 
100-%-Finanzierung100-%-Finanzierung
(mit erhöhter Tilgung)
Kaufsumme250.000 Euro250.000 Euro
Eigenkapital0 Euro0 Euro
Kreditsumme250.000 Euro250.000 Euro
Zinssatz2,25 % p. a.2,25 % p. a.
Rate742 Euro1.041 Euro
Tilgung1,56 %3 %
Laufzeitrund 41 Jahrerund 25 Jahre
Kreditkosten117.372 Euro69.532 Euro

Tabelle 2: Auswirkung einer höheren anfänglichen Tilgung auf die Kosten einer Baufinanzierung

An diesem direkten Vergleich erkennen Sie auf einen Blick, was sich deutlich abhebt. Eine doppelt so hohe Tilgung führt zu 300 Euro mehr Kreditrate. Anders ausgedrückt: Die monatliche Rate springt um knapp 29 Prozent nach oben.

Unterm Strich ist es vor allem der Kostenfaktor, der für Eigenkapital für Baufinanzierungen spricht. Zusätzlich spricht natürlich dafür, dass Sie mit Eigenkapital einfach flexibler in der Entscheidung für ein Darlehen sind. Ein zweiter Punkt: Banken schauen sich Kreditnehmer in der 100-%- oder Vollfinanzierung sehr genau an. Hier erfolgt eine Vergabe nur, wenn Ihre Bonität exzellent und das Einkommen überdurchschnittlich ist.

Achtung: Setzen Sie die anfängliche Tilgung immer nur so hoch an, dass Sie die Rate noch bequem stemmen können. Ansonsten begeben Sie sich über einen langen Zeitraum hinweg in eine Situation, die finanziellen Druck und Stress mit sich bringt.

Wie viel Eigenkapital ist für welchen Kaufpreis nötig?

Für die Bewertung der Hausfinanzierung ist der Blick auf das Eigenkapital unerlässlich. Die Bedeutung liegt nicht nur im Hinblick auf die Kosten auf der Hand. Gerade aufgrund des Sicherheitsaspekts spielen die eigenen Mittel eine sehr große Rolle. In dieser Situation jetzt die letzten Ersparnisse zusammenkratzen und alles ins Haus stecken ist nur bedingt anzuraten. Für die Finanzierung Ihres Eigenheims brauchen Sie Maß und Mitte.

Sich von der Devise leiten zu lassen, das Eigenheim immer mit 30 Prozent Eigenkapital zu finanzieren, ist lobenswert. Bei sehr hohen Preisen stoßen Sie an Grenzen. Daher wird der Kaufpreis deutlichen Einfluss darauf nehmen, wieviel Geld als Eigenkapital in das Projekt fließen.

Achtung: Lassen Sie sich an dieser Stelle nicht ausschließlich vom Kaufpreis leiten. Auch der Zinssatz wird die Rechnung beeinflussen. Ein hohes Zinsniveau hält automatisch dazu an, mehr Geld aus der eigenen Tasche in die Hand zu nehmen. Mit einer in die Länge gezogenen Finanzierung verteuern Sie andernfalls die Hausfinanzierung.

In welchem Verhältnis die Einflussfaktoren zueinanderstehen, ist pauschal nicht ohne Weiteres zu bewerten.

Einfaches Beispiel: Sie haben eine niedrige Eigenkapitalquote, vom Arbeitgeber gibt es hohe Prämien – zusätzlich zum Gehalt als Gutverdiener. In dieser Situation gehen Sie mit diesem Thema ganz anders um als ein vergleichbarer Haushalt mit niedrigem Monatseinkommen.

Hinweis: Mit einem Eigenkapitalrechner haben Sie die Möglichkeit, das benötigte Eigenkapital für Ihre gewünschte Immobilie näherungsweise zu berechnen. 

Fazit: Traumhäuser mit Eigenkapital finanzieren

Endlich in die eigenen vier Wände einziehen – viele Familien beschäftigen sich intensiv mit diesem Thema. Niedrige Bauzinsen wirken verlockend. Auf der anderen Seite haben die Preise zuletzt in einer Weise angezogen, welche die Pläne vieler Interessenten auf den Kopf stellt.

Kauf- und Erstellungskosten jenseits der 300.000 Euro lassen die bisher propagierten Eigenkapitalquoten zwischen 20 Prozent bis 30 Prozent kaum noch realistisch erscheinen. Alle Pläne müssen Sie trotzdem nicht über Bord schmeißen. Was nötig sein wird, sind Anpassungen an die neue Situation. Beim Eigenkapital heißt dies nicht, sich auf einmal nur noch auf die Bank und eine Vollfinanzierung zu verlassen.

Genug Geld für die Nebenkosten bereitzuhalten, ist empfehlenswert. Jeder Euro, der sich darüber hinaus in das Haus stecken lässt, verringert den Kreditbetrag – und führt Sie damit schneller ins schuldenfreie Eigenheim.

Thomas Mücke

Thomas Mücke

Jahrgang 1975

Diplom Verwaltungswirt FH - Polizei

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Referenzen

  • 10 Jahre Kriminalpolizei im Dezernat Wirtschaftskriminalität
  • über 13 Jahre Erfahrung in der Kredit-Beratung
  • kennt persönlich die Geschäftsführer von Check24, Smava, Finanzcheck, Bon Kredit, Maxda und Creditolo

Lebenslauf

Während seines Studiums startete Thomas Mücke als Geschäftsführer eines Investmentclubs. Seit nunmehr 13 Jahren ist er in der onlinebasierten Kredit-Beratung tätig und hat tausenden von Lesern helfen können. Seit Gründung der TM Internetmarketing GmbH konnten sich über die kredit-zeit.de und weitere Kredit-Portale bereits über 5 Millionen Leser informieren. Über 100.000 Kunden konnte zudem zu einer Kreditanfrage verholfen werden.