Für Ehepartner ist die gemeinsame Immobilie ein Wunschtraum. Aber auch ohne Eheurkunde träumen Sie vielleicht davon, zusammen im Eigenheim alt zu werden. Banken sehen es durchaus gern, wenn die Baufinanzierung gemeinsam in Angriff genommen wird. Dabei freut sich der Kreditgeber nicht an der Tatsache, dass Sie sich gefunden haben. Es geht den Banken darum, bei zwei Kreditnehmern mehr Optionen für die Durchsetzung des Zahlungsdienstes zu haben.
Im Gegenzug für den gemeinsamen Kreditvertrag bietet sich die Chance auf günstige Konditionen. Hierzu zählt beispielsweise ein besserer Zinssatz. Auf diese Weise können Sie mit der Finanzierung sparen. Es gibt aber noch einige weitere Aspekte zu berücksichtigen. Hierzu gehört beispielsweise die Tatsache, dass ein gemeinsamer Kredit nicht automatisch auch geteiltes Eigentum bedeutet. Gerade bei Immobilien kommt es immer darauf an, wer im Grundbuch steht. Wir zeigen Ihnen, was Sie dabei beachten müssen.
Kredit zu zweit: Wo liegen die Vorteile?
Sich gemeinsam für eine Baufinanzierung entscheiden – hier denken viele zuerst an Ehepaare und Lebenspartner. Das Ganze kann auch aus einem Grund interessant sein: Wenn es um Geschäftspartner geht, die gemeinsam Mietimmobilien betreiben oder eine Gewerbeimmobilie erwerben. Der gemeinsame Kreditvertrag hat in diesem Zusammenhang einige Vorteile, denen Sie sich klar sein müssen.
Einfaches Beispiel: Es gibt um 150.000 Euro, welche zu finanzieren sind. Treten Sie allein in den Vertrag ein, lastet das Risiko komplett auf Ihren Schultern. Sobald Ihr Ehepartner in den Vertrag mit eintritt, teilt sich das Ausfallrisiko. Für Banken ein Punkt, der sich bezahlt macht – indem die Vergabewahrscheinlichkeit steigt. Zudem haben Antragsteller hier schnell die Chance, eine Baufinanzierung zu einem besseren Zinssatz abzuschließen.
Vorteile eines gemeinsam aufgenommenen Baukredits:
- Bonität vorausgesetzt ergeben sich oft günstige Zinskonditionen
- Banken sind bei gemeinsamer Antragstellung eher bereit hohe Summen auszureichen
Um Missverständnissen vorzubeugen: Die Bank wird die Rate nicht zu gleichen Teilen von beiden Kreditnehmer einziehen. Den Banken geht es an dieser Stelle vielmehr um die gesamtschuldnerische Haftung. Das bedeutet: Im Außenverhältnis haftet jeder Kreditnehmer nicht für 50 Prozent des Kredits – sondern die volle Summe. Sofern der erste Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, das Darlehen zurückzuführen, greift die Bank auf den zweiten Kreditnehmer zurück, welcher die Rate komplett aufbringen muss.
Wie die Kreditnehmer das Ganze im Innenverhältnis klären, ist vom Standpunkt der Bank aus erst einmal irrelevant. Besonders interessant wird dieses Modell für die Bank natürlich dann, wenn Sie einen Kreditnehmer mitbringen, der:
- ein hohes Einkommen erzielt
- im Öffentlichen Dienst oder als Beamter beschäftigt ist.
In diesen beiden Fällen wird die Bank den Antrag wahrscheinlich sehr schnell positiv entscheiden. Außerdem kommen Antragsteller auf einen solchen Kredit schnell in den Luxus, gute Konditionen in Anspruch nehmen zu können.
Bereits wenige Basispunkte beim Zins machen sich deutlich bemerkbar. Bei einer Kreditsumme von 250.000 Euro und einer Laufzeit von 25 Jahren machen sich 0,20 Prozent Differenz in Form von mehreren tausend Euro bemerkbar, die Sie als Kreditnehmer mehr zahlen.
Angebote trotzdem vergleichen und die passenden Konditionen wählen
Hier einen zweiten Kreditnehmer in die Waagschale legen zu können, lohnt sich auf lange Sicht. Es wird nicht nur billiger, bei gleicher Ratenhöhe ist die Immobilie wesentlich schneller entschuldet. Aber: Vorschnell gemeinsam einen Kreditvertrag zu unterschreiben, kann zum Bumerang werden. Grundsätzlich gelten auch hier alle wesentlichen Grundregeln den Kreditvergleich und Konditionen wie:
- Sondertilgung
- Tilgungsanpassung
- Bereitstellungszins
betreffend. Nur wenn alle Rahmenbedingungen zu Ihren Bedürfnissen passen, finden Sie gemeinsam am Ende eine gute Baufinanzierung.
Wo liegen die Risiken?
Gemeinsam eine Baufinanzierung abzuschließen, hat einige Vorteile. Aber: Sie dürfen nicht vergessen, dass an dieser Stelle auch gewisse Nachteile in Kauf zu nehmen sind. Diese treten besonders dann offen zutage, wenn es zwischen Ihnen große Unterschiede gibt. Angenommen, Sie haben eine sehr gute Bonität und gehören in Deutschland zu den Durchschnittsverdienern. Ihr Partner steht deutlich schlechter da. Sowohl beim Einkommen als auch im Hinblick auf die Bonität ist er eher ein Wackelkandidat.
Hier macht sich die gemeinsame Kreditaufnahme kaum bezahlt. Im Gegenteil: Banken werden sich die Konstellation sehr genau ansehen. Besonders gravierend werden die Folgen sein, wenn einer der beiden Antragsteller Negativmerkmale bei Auskunfteien wie der SCHUFA aufweist.
Die Einträge müssen noch nicht einmal berechtigt eingetragen sein. Auch Fehler der meldenden Unternehmen haben an dieser Stelle fatale Wirkung. Die Lehre: Überprüfen Sie die eigene Situation vor der Antragstellung auf einen gemeinsamen Kredit sehr genau. Es macht sich auf jeden Fall bezahlt, die Auskunfteien bei den Auskunfteien einmal gründlich durchzuchecken. Einmal im Jahr haben Verbraucher in Deutschland das Recht zur kostenfreien Prüfung gespeicherter Daten.
Tipp: Falsche Einträge können Sie löschen lassen. Dafür müssen Sie allerdings den Beweis erbringen, dass die Angaben tatsächlich falsch sind. In einem solchen Fall löschen die Auskunfteien die Einträge relativ schnell.
Trennung unverheirateter Kreditnehmer – eine besonders schwierige Situation
Sofern sich Ehepartner gemeinsam für eine Baufinanzierung entscheiden, wird die Trennung schon ein Kraftakt. Noch viel problematischer kann es werden, wenn keine Eheurkunde vorliegt. Trennen Sie sich nach einigen Jahren, stellt sich immer die Frage, wie es mit der Finanzierung weitergeht. Der gemeinsame Kreditvertrag bindet Sie aneinander.
Speziell, wenn Uneinigkeit herrscht, wie es mit der Immobilie weitergeht, kommt es schnell zum Streit. An dieser Stelle besteht die Gefahr, auf dem Vertrag plötzlich allein zu sitzen. Hintergrund: Wie bereits angesprochen, geht es der Bank nicht um das Innenverhältnis. Wie Sie die Zahlung intern aufteilen, ist immer Ihre Sache als Kreditnehmer. Seitens der Bank wird einer der beiden Kreditnehmer ganz sicher in Anspruch genommen. Überlegen Sie sich daher genau, ob der gemeinsame Kreditvertrag für Sie als Paar tatsächlich in Frage kommt. Am Ende steht Ihnen nicht nur die hohe finanzielle Belastung aus dem Kreditvertrag ins Haus, sondern der zivilrechtliche Klageweg gegen Ihren Ex-Partner.
Eigentum vs. Anteil an der Finanzierung
Eine weitere Hürde im Zusammenhang mit der gemeinsamen Finanzierung betrifft die Eigentumsverhältnisse. Wahrscheinlich sind Sie an dieser Stelle der Ansicht, dass bei gemeinsamer Zahlung der Kreditraten auch automatisch die Immobilie beiden Kreditnehmern gehört. In der Praxis ist dies nicht der Fall.
Im Gegenteil: Hierfür sind ganz andere Aspekte entscheidend. Ein wichtiger Faktor ist das Grundbuch. Die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück und der Immobilie werden hier festgehalten. Und letztlich zählt aus juristischer Sicht nur, was in den entsprechenden Abschnitten des Grundbuchs steht.
Um für den Streitfall vorzusorgen, gehört auch dieser Punkt auf die Agenda. Wie werden die Eigentumsverhältnisse letztlich geklärt? Um sich nicht automatisch in eine schlechte Verhandlungsposition zu begeben, sollte bei Partnern immer ein gemeinsamer Eintrag in das Grundbuch erfolgen. Dies gilt besonders dann, wenn keine Eheurkunde existiert. Tragen Sie den Kredit gemeinsam, aber nur Ihr Partner steht im Grundbuch, haben Sie im Streitfall sehr viel schlechtere Karten. Arbeiten Sie auch dann auf einen gemeinsamen Eintrag ins Grundbuch hin, wenn Lasten unterschiedlich verteilt sind. So können Sie um den Erhalt der Immobilie – etwa für Ihre Kinder – mitverhandeln.
Eigentumsverhältnisse bei Ehegatten
Etwas entspannter sieht die Situation bei Ehegatten aus. Hier wird – sofern ein Ehevertrag nichts Gegenteiliges aussagt – von einer Zugewinngemeinschaft ausgegangen. Das heißt: In der Ehe erworbenes Vermögen wird unter den Ex-Partnern im Scheidungsfall aufgeteilt. Aber: Diese Aufteilung erfolgt nur auf dem Papier. Als Ex-Partner haben Sie gegeneinander einen Anspruch auf Zugewinnausgleich.
Wird in der Ehe ein Haus gemeinsam gekauft, Sie stehen aber nicht im Grundbuch, bleibt Ihr Partner dessen alleiniger Eigentümer. Allerdings haben Sie einen Ausgleichsanspruch in Höhe des Ihnen zustehenden Wertzuwachses am ehelichen Vermögen. In der Praxis wird es dieser Anspruch sein, welcher den Alleineigentümer unter Druck setzt – und zur Verhandlungsmasse werden kann. Auch Eheleute sind gut beraten, sich für die gemeinschaftliche Eintragung zu entscheiden.
Übrigens: Bringen Sie oder Ihr Partner eine Immobilie in den Ehe ein, wird nicht etwa deren Wert „aufgeteilt“. Sie profitieren am Ende einen Vorteil nur aus dem Wertzuwachs für die Zeit der Ehe.
Bei Scheidung und Verkauf: Vorsicht vor steuerlichen Konsequenzen
Kommt es nach Jahren des gemeinsamen Zusammenlebens – egal, ob mit Eheurkunde oder nicht – zur Trennung, muss es oft schnell gehen. Keiner der beiden Ex-Partner kann den Anteil des anderen auszahlen und den Kredit allein stemmen. Im Idealfall deckt der Verkaufspreis die Restschuld und mit dem Wertzuwachs bleibt noch etwas Geld übrig, das den Neustart finanziert.
Leider gibt es Konstellationen, in denen die Situation nicht ganz so glatt läuft. Für Immobilien greift in Deutschland eine Spekulationsfrist. Diese liegt bei 10 Jahren und greift ab dem Zeitpunkt des Immobilienerwerbs. Trennen Sie sich als Paar vor Ablauf und müssen die Immobilie veräußern, fällt die Spekulationssteuer an.
Es gibt allerdings Möglichkeiten, diese zu umgehen: Nachweis der Eigennutzung. Hierfür ist der Nachweis zu führen, dass Sie bzw. Ihr Partner die Immobilie in den zwei Jahren vor und dem Veräußerungsjahr selbst genutzt haben.
Achtung: Eine Spekulationssteuer kann auf die Immobilie ebenfalls dann anfallen, wenn einer der beiden Partner seinen Anteil auf den Ex-Partner überträgt. Sofern dabei ein Gewinn entsteht, greift die Spekulationssteuer und die Frist beginnt erneut. Angesichts der Risiken, welche die Trennung in der Spekulationsfrist für Sie bedeutet, sollte hier kein Schritt leichtfertig gemacht werden. Es ist durchaus ratsam, sich in diesem Zusammenhang von einem Anwalt begleiten zu lassen.
Fazit: Gemeinsamer Hauskredit hat Folgen
Ein gemeinsamer Kreditvertrag hat für Sie schnell weitreichende Folgen. Auf der einen Seite bietet sich die Chance, schneller und zu besseren Konditionen an die Baufinanzierung zu kommen. Auf der anderen Seite müssen Sie damit rechnen, auf Stolperfallen zu stoßen. Besonders dann, wenn einer der beiden Kreditnehmer unter schwierigen finanziellen Vorzeichen in das Projekt Eigenheim einsteigt, kann die Antragstellung deutlich erschwert werden. Parallel müssen Sie sich immer mit einem weiteren Aspekt befassen: Den Eigentumsverhältnissen. Nur, weil Sie einen Kreditvertrag zusammen unterschreiben, bedeutet dies noch lange nicht gemeinsames Eigentum am Haus. Hier ist ausschließlich entscheidend, was ins Grundbuch eingetragen wird.
